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十套低成本特色小镇拿地策略

现在,特色小镇伴随的风险不小,其中一项很大的风险是落地问题。

就需求端而言,特色小镇作为新生事物,对土地的需求与以往有所不同;就政策供给端而言,土地政策很多,集成应用的空间很大。但是,目前还缺乏专门针对特色小镇的政策,供需对接不易。

建设特色小镇,重在一个“特”字,需要能突出自身特色的精准定位,并明确其规划、建设、运营和投资主体。只留足城镇发展空间对特色小镇是不够的,要以产业为重点,明确其重点产业和辅助产业;不只是建设好就了事,后期产业运营非常重要。它不是什么房地产开发项目,而是特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的小镇综合体,需要细分结构和组团,应重视打造独特的风貌,突出美丽人居环境和文化内涵。

从类型来看,特色小镇主要有产业型和文化旅游型两种,也有两者融合的“产业+文化旅游型”。产业型小镇可以细分为工业小镇、农业小镇、体育小镇、工业遗产小镇、矿山小镇和田园小镇等等。按区位分,有单点布局的,但更多的特色小镇依托大中城市或者交通节点布局。不同的主体产业,不同的区位,对土地的要求也有所不同。

特色小镇建设运营中,往往不同程度存在对相应土地政策“不了解”“不会用”“不敢用”和“懒得用”等问题,特别是一些低级错误,降低了依法解决小镇发展用地的保障能力,甚至人为增加了违法用地。

土地管理涉及的法律、法规、政策较多,同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。需要对这些政策法规文件充分梳理并予以集成,同时结合项目的性质、特点和用地需求,加强用地策划,研究提出所需各类建设用地的解决方案,最终形成培育特色小镇的政策空间。

按照现行政策,有30余种用地解决方案可供特色小镇使用。

方案一:使用存量国有建设用地

1.批准使用:市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,即批准用于建设市政道路等,可以发建设用地批准书,但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意区分建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。

2.国有土地划拨,即行政方式。

3.国有土地使用权出让。

4.国有土地租赁。

5.国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外,其他三种方式属于有偿使用。其中,出让和国有土地租赁的具体配置方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种,作价出资或入股因有明确的使用者,只能通过协议方式配置。

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