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房企跨界新模式杀到农业!“农业+地产”打造田园综合体

地产数据时代
01-14 10:00
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在众多产业嫁接模式中,绿色生态的“农业+地产”模式受到越来越多房企的关注。早前,已经有绿城、中粮等房企通过和农业科研机构、当地政府合作的方式,试水“农业+地产”的转型模式。

近几年,随着客户群体需求发生巨大的变化,几乎所有传统房企都选择扩展新业务,不再单纯靠建房子、卖房子赚钱。而所有新业务的本质,都是利用自身优势,进行产业嫁接,做“地产+产业”,从开发商变成运营商。

在众多产业嫁接模式中,绿色生态的“农业+地产”模式受到越来越多房企的关注。早前,已经有绿城、中粮等房企通过和农业科研机构、当地政府合作的方式,试水“农业+地产”的转型模式。

上周,华润置地携手中国农科院下属企业中环易达发布了全新农业品牌:耕雨,并宣布正式开始打造自己的田园综合体……

为什么这么多的房企都看认为农业大有前途?“农业+地产”的深度融合怎么玩?房企在农业领域可以怎么创新?

下面就结合华润置地等几家房企在农业方面的举措,和大家一起探讨这些问题的答案。

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为啥这么多家房企

都认为农业有前途?

作为近几年房企转型的一个重要方向,越来越多房企看好地产和农业的融合,并从中衍生出农副产品销售、文化和生态旅游等多种盈利模式。

目前看来,尽管“农业+地产”现在还处在探索阶段,但其已经具备了至少两个成功的关键因素:

一、符合大环境的发展趋势,可以享受政策红利

一直以来,国家都在大力开展城乡建设、促进乡镇发展,并且不断加大政策的扶持力度。

有了国家政策的扶持、当地政府的协助,房企在农业方面的开发,可以更好地发挥自身统筹规划、市场化运营的优势,不但能加快建设进度,提高周转效率,还可以享受诸多政策红利,比如争取一定的扶持资金、拿地方面相对有利的优惠条件等等。

二、市场已经出现了崭新的刚性需求

物质条件越丰富,人的消费需求也就越高。比如现在的很多客户,不是为了解决住的问题买房,而是被居住的品质、体验或者情怀打动。

很多城市都出现这样的现象:居民们越来越喜欢购买安全、优质、新鲜的农副产品,也非常热衷于到城郊采摘果蔬,亲近自然。

大家都在追求更健康的生活方式和更加宜居的生活环境。被钢筋水泥包围的城市居民对农业、生态旅游都有刚性消费需求,这是一个风口。房企和农业、旅游等领域融合可以更好的满足这一需求。

地产和农业融合的三条产品线

衍生出众多盈利模式

地产和农业的融合从涉及消费者的各个生活场景出发,可以抓住三个“先天优势”:商业、社区和产业开发。具体来说,不但可以让城市居民“走出去”体验,还可以将农业作为一种业态体验引入城市生活中来。

以华润置地为例,其农业品牌“耕雨”就规划了以“农业+商业”(农夫计划)、“农业+社区”(农园计划)、“农业+产业”(田园计划)为立足点的三种不同的产品线,用创新的产品对传统的农业生产、销售和消费方法加以改进,也衍生出多种盈利模式。

一、农业+商业:商城、写字楼屋顶的智能农场

华润置地并不是第一家将农业和商业融合的房企,但和别的房企不同的是,他们不仅将农业融合到商场,也将农业引入到写字楼。利用日照充足、并且不干扰其他商业功能的屋顶进行农业活动。

华润置地计划运用创新的规划设计和农业种植管理技术,给远离田园的都市白领、亲子家庭和青少年提供亲近自然的都市农场。

在工作之余不用走出大楼就可以亲近自然,是华润城屋顶农场的价值所在。除了常见的蔬菜培育,屋顶农场可以提供很多农耕体验,例如亲子农庄职业体验、智慧农业科技体验、即采即食体验等等。考虑到天气因素,很多体验场地都定在温室或者室内进行,并应用多种农业科技给屋顶农场的管理和体验加分。

这些体验不但可以满足客户对农业的消费需求,也给写字楼、商场带来一种差异化的新战略,通过情感体验,让客户的感受提升。

二、农业+社区:提高居民生活品质、增加社区交流

很多房企都曾将农田引入社区,比如万科的一米菜园。作为住宅配套、物业增值服务,农业进社区,可以提高居民生活品质,增进社区交流。小径湾社群农园是华润置地“农园计划”的落地项目,将在社区内引入农场、自然学校、生态餐厅等。把客群锁定在高档社区居民、家庭,健康生活、品质生活追随者以及慕名而来的游客。

社群农园的盈利主要来自产销、深度体验、自然教育等手段的结合,具体可以通过农产品销售、深加工产品制作/销售、社区餐饮、社区商超、中央厨房体验/租赁团体供给、场地租赁、游客门票、住宿等多个项目实现。

三、农业+产业:打造田园社区引入城市消费人群

华润置地的田园计划建设农业特色小镇。以现代科技打造高效农业生产系统,同时做好相关的生活配套服务设施,打造田园生活社区与田园教育社区;并利用当地农业资源及自然圣光打造养生体验中心、田园综合体,设置绿色休闲体验活动。

田园计划的盈利方式主要是农产品销售、深加工产品销售、租赁、销售、招商运营、土地溢价、品牌溢价、观光门票、住宿、餐饮、产销、体验、娱乐等。据了解,“田园计划”将落地惠州罗浮山耕雨小镇。

农业+产业,看起来很简单,真要做好,非常不容易……

要做好“农业+地产”

需要抓住政策核心意义

有深厚的内功和强大的伙伴

地产和农业的融合和创新看起来不难,实际上,需要房企做足准备功夫。

具体需要哪些硬性条件呢?下面,明源君结合华润置地在田园综合体的创新规划进行说明。

一、充分理解政策核心意义,创新土地流转模式

今年年初,中央一号文件明确表示:“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。”

这一政策的核心意义是帮助提升乡村商业价值,更好地带动新农村的建设发展。房企需要充分理解这一点,不能以延长农业产业链的形式来变相拿地,忽视农民的切身利益。房企需要在土地流转模式上进行创新。

华润置地的田园综合体项目在拿地方面,首先考虑的是原始村落尽量以改代迁,最大限度保留乡村田园的原始风貌;其次,让当地农民成为经营主体,发挥农民的主观能动性,增加农民收益;最后用地产配套反哺产业发展,形成可持续的商业模式。具体如下:

(点开图片放大浏览文字内容)

在此基础上,不同的地块条件直接影响是否做田园综合体,以及如何进行定位和规划。总的来说,田园综合体的地块需要从五个方面进行考量:

土地区位:包括交通便利程度、周边重大城市、区位发展;

旅游资源:包括自然、文化、生态、历史等多方位的资源;

生产资源:农用面积、是否适合有机种植或工厂化种植等;

当地经济基础:特色产业、农业及相关产业发展水平;

当地政府支持程度:政府规划、相关补贴政策。

二、拥有强大的运营能力和开发实力

房企做田园综合体,至少需要运营三大板块:农业、旅游、地产。

在和地方政府合作、多方共建的同时,在运营的过程中,还需要以农民合作社为主要载体,让农民充分参与和收益。

华润置地的田园综合体是通过农民及村集体、华润置地、金融机构三方合作,通过改善乡村面貌、激活产业发展的方法,最终实现多方共赢。

其中,农民的土地所有权不变,自愿以土地入股,成为雇员参与农田种植和农庄运营,获得股份分红、工资性收入,改善居住条件。金融机构提供资金支持,获得投资收益。华润置地则在田园综合体的打造过程中,通过注入资源及开发与运营能力,获得土地经营权、经营性收入和投资收益。

需要注意的是,由于农业是短期利润相对较少的产业,房企在打造田园综合体的过程中还需要强大的资金、资源等多重支持。

三、通过合作,获得多方位的资源支持,形成产业闭环

在文章的开头,我们提到了早前绿城、中粮等房企已经在农业领域试水,他们通过和农业科研机构合作来生产和销售农副产品,这也是现在房企打造田园综合体的方向——借助外部力量,共同发展。

▲田园综合体涉及了农产品种植、加工等多个房企不擅长的领域,需要借助外部力量共同开发。(点开图片放大浏览文字内容)

在农业生产方面,华润置地与有农科院学术背景的中环易达合作。作为我国最早从事人工光植物工厂、无土水耕栽培、立体种植等现代农业技术研究与商业孵化的农业科技公司,中环易达的技术和经验,能够为“城市农业”全新模式的实现提供技术与体系支撑。

销售方面,华润置地的集团优势非常明显,集团目前已经拥有成熟的销售渠道:华润五丰、华润万家,以此形成一条完整的产业链。

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