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陆铭:大城市房屋供应受限制,房价上涨不算泡沫

中国社科院财经战略研究院联合住房大数据联合实验室数据库发布了中国二手房价排名。

数据显示,北京上海深圳广州四市的二手房价格分别为67822元/平米、52584元/平米、50900元/平米、40030元/平米。

二手房价格虽然也受限,但它相对于新房价格仍然更加真实一点。

那么这四个一线城市的人均工资是多少呢?智联近期公布了2017年冬季的求职薪水,这四个城市分别是北京10310元,上海9655元,深圳9030元,广州8007元,由于这是求职薪水,实际薪水应该更低一点。

看上去房价收入比十分恐怖,静态计算,80平米的房子,北京需要43.8年,上海需要36.3年,深圳需要37.6年,广州需要33.3年。

那么这样的房价算高吗?按照上面的简单算法,那肯定高了,不过在上海交大陆铭教授看来,这样的价格说高可以,但并不能称之为“泡沫”。陆铭在接受南方人物周刊采访时称,房价泡沫只能由需求方定义,一线城市住房供应不足导致房价上涨,假如供应上来了,房价下来了,这不叫刺破泡沫,只是价格收供求关系影响围绕价值上下波动。

那么今后房价会不会涨呢?陆铭在采访稿中没有说,但以我对他的采访稿的理解,房价还会涨。原因有两点:

1、一线城市可供交易的商品房市场数量不会明显增加

以北京为例,今后几年,新增住宅供应,大部分都是共有产权房,预计到2020年新增25万套共有产权房,虽然这些房子对标的是夹心层,但实际上由于取消了经适房和两限房,原来这些人当中很多都转而竞争共有产权房,也就是说如果把购房能力分为低、中、高三等,那么共有产权房实际上主要解决的是购房能力“低”的这部分人,购房能力“中”等等这部分夹心层可以轮候,但基本上机会很小。

这样的机制合理吗?合理,也不合理。说它合理是因为保障性共有产权房难道不应该首先满足最困难的人吗?说它不合理是因为,本为夹心层设计,实际上夹心层受益很小。受益不到就只能去买商品房,新房就别想了,本来数量就不多,何况价格更加高。共有产权房挤占了大量普通商品房供应指标,导致开发商不得不将少数可供自由购买的商品房盖成豪宅。

二手房数量倒是不少,但价格要比同地段的新房贵。

2、人才战略推高房价

为什么人才战略会推高房价?

市场调配资源的方式是效率优先,大城市肯定回报率最高,但大城市要控制规模,只想留下那些最精华的部分,以人定地。大量希望在大城市获得高回报率的资源不得不下沉至回报率更差的二三四线,这还是一种平均思维。

而对于大城市来说,这种人才战略波及了很多人。不仅是个人,大量企业也是如此,因为一切成本都高了。你需要花更多的钱请工人,花更多的钱在快递费上,花更多的钱剪头发,花更多的钱请保姆,花更多的钱在食品上(菜市场没了,取而代之是各种高逼格蔬菜水果超市)。

在这些受影响的个人中,不仅是外来的,还有大量本地人,他们本就属于这个城市,退无可退。

最后人才就不会受影响吗?不会,他们同样受影响,这就像一个链条,当你集中精力干擅长的事情赚更多的钱的时候,今后却可能因为餐馆减少、保洁人员减少,而不得不分出一部分精力干这些低产出的事情。久而久之,人才也会觉得不划算,能走的说不定也会走。

而房子盖得少了,必然对标那些收入更高的人,开发商会这么定价。

大城市有敞开供应住房的可能吗?

从数据来看,一线城市中,仍有大量土地资源没有充分利用,北京为例,1.6万平方公里,建设用地面积仅为15%,绝大部分仍然处于农村状态。这15%的建设用地中,居住用地仍然只有28%,70%以上用于非居住用途。对比纽约和东京,居住用地占总用地面积分别为44%和73%。工业用地仅占3.9%和5.1%。

陆铭教授和交通银行首席经济学家连平持相同观点。他们都认为城市居住用地占比应该随着城镇化率的提高而提高。对于大城市来说,有限的土地资源应该用于发展价值更高的二三产业,而将农业留给那些土地价值较低的省市,这样操作不用担心粮食和菜篮子问题,只不过是实现了资源在全国范围内的合理分配。

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