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帝都的这5个合院别墅,解决痛点各有奇招!

焦点看房
01-14 08:47
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PART 1

最近一年时间,合院产品在北京楼市大肆风靡,颇有「谈别墅,必合院」的势头。

早在两千多年前就有合院形式的建筑出现,随着时间的推移,合院也被赋予了更多的文化内涵与厚重感。

不过这股「合院风」,还有它独到的「经济逻辑」。

▲传统合院

首先是经济账。独栋别墅报批已被禁止,市场上已经很难出现容积率在1.0以下的地块。

为了平衡高容积率与高溢价产品之间的关系,开发商不得不在双拼、联排、叠拼等众多产品形式中寻找新的突破点,颇具创新组合方式的合院产品应运而生。

其次是私密性。无论是双拼还是联排,它们的庭院都是一个相对开放的空间,很容易受到外界视线的干扰。

而合院的内庭院在楼栋中围合而成,可以避免与周围的对视,形成相对私密的空间,领域感更强。

第三是采光面。就细节来说,合院产品开间大,进深小,采光面充足。

展开剩余93%

由于围合式的布局,合院的地下空间可以做到两面甚至三面通风采光,而联排只有南向庭院会有较大尺度的采光井。

所以,合院产品的流行,并不是偶然。

PART 2

先看看这5个合院别墅项目

再了解解决痛点的各大奇招!

1

北京龙湖景粼原著

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“风水之法,得水为上,藏风次之”,作为原著系第一个新中式建筑,景粼原著回归骨子里的中国,力求表达对中国人舒适居住的理解,是一种属于中国人的美学,也是景粼原著所思考的“中国式舒适”。

“壹号别墅区”是政府先规划后发展的低密墅区,而景粼原著不仅拥有壹号别墅区便捷的交通路网、齐备的配套,更占据整个区域内仅有的两块临湖贵地之一。项目以“八法二十四式”,探索造园之魂。

在建筑设计方面,借鉴中国传统内院文化,在建筑规划中强调礼制、街巷、里弄、府院等理念,提取中式符号融入建筑。

景粼原著在礼序有秩的建筑规划下,让彼此独立、共生的园子充分诠释“文人”所表达的人居境界,可以说是高端园林式住宅设计中“中式神韵”的优质范本。

2

北京万科观承别墅二期

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社区规划之初有许多种别墅产品可选择,目前呈现的两层合院产品是深思熟虑之后的决定:合院的关系让院与宅更紧密。

传统联排只有起居室与院互通,而合院至少有起居室、餐厅以及一个卧室围院而居,因此万科和市场上许多发展商不约而同地选择了合院。接着两层合院与三层合院之间又是一种选择。

项目所在地块由温榆河和“方世渠”围合而成的宗地是一处“离繁华不远,离自然更近”的场所。“方世渠”属清乾隆皇帝出京御道,由直隶总督方观承负责治理,乾隆为表彰方观承治水之功,将河道赐名“方世渠”,并得名“御河”。

方观承功诗,又善书法,是乾隆年代的水利专家、时代精英。项目取名“观承别墅”将基地与文脉互联,并引申为因地制宜,一脉相承,秉承匠人之精神,追求精工之品质。

观承别墅针对使用需求,提出以健康、智慧、舒适、精工、定制的五重标准及八大系统208项细节。其中,模拟使用情境是观承精装设计的基本原则之一,例如灯光设计,每个房间按照使用者的用眼健康设置合适照度,更衣间可以模拟女主人即将出席的场合调整色温,让妆容和衣着更加得体。收纳是万科的传统项目,玄关收纳分主客、分老幼是观承的首创,同样来自对于使用情境的模拟。

空气问题是居住京城的一大挑战,观承别墅使用万科自有专利的双循环新风除霾系统,外循环进新风,内循环除雾霾,并且大胆地在居室内设置面板,实时显示PM2.5和CO2浓度的空气质量情况。

这些设计均来自我们工程师团队的研发。现在流行“工匠精神”,联想意向是手工打磨、经年累月等,似乎很苦。但万科认为工匠精神应该很酷,就像我们锐意创新的设计团队和工程团队一样,这也是观承别墅不叫“精装别墅”而叫“精工别墅”的原因。

以展示区作为销售手段中的“重磅炸弹”,是多年之前万科创造出的概念。现在各个发展商的展示区愈发争奇斗艳,展示中心的设计甚至成为独立的设计命题。但万科始终认为展现给使用者的应该是真实的生活场景,而非仅仅是戏剧布景。

因此,我们每个售楼处里都有万科社区商业公司运营的咖啡厅,让未来入住的客户可以享用相同品质的茶点。一些售楼处里尝试结合万科自营的特色儿童教育模块,周末在售楼中心授课,为业主提供可以想象的生活。

在样板间的展示,我们同样尽力贴近实景。例如观承别墅南入北入两户样板别墅,我们曾考虑分开建设以显得楼间距较大,但后来还是按照实际尺寸贴建,可以看到我们如何尽量处理两户之间的通风采光、间距尺度以及材料虚实,既是将真实的信息传递给未来的业主,也借此推敲设计,严格要求自己考虑每一处细节。

观承别墅的展示区域最让人惊叹的景观是“桃源梦境”主题庭园,很多初次来到这座庭园的客人都会用“遇见意外之境”来形容对它的第一感受。正如山水画要做到“四可”:可以行走、可以观望、可以居住、可以游玩;观承二期示范区的整体布局便依托这“四可”。

景观布局严密,随形造景,园中山、水、小品和岸道安排,无不别具匠心。但最打动来访者的,还是在于“桃源梦境”即是未来居住实景。在设计过程中,我们不仅考虑其四季景观,还考虑水景生态和自洁功能,以免增加物业养护成本,最终变为居住者的负担。

3

北京中粮瑞府

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4

北科建泰禾·丽春湖院子

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本项目规划以合理利用土地、别墅产品最大化为宗旨设计。把地块分成南北两个部分,北侧布置叠院产品,南侧布置别墅产品。

南侧别墅部分中心区域布置小区的主力产品——独院;沿西侧代征绿地边纵向布置一排楼王产品——景观大院,沿北沙河河堤绿化及南侧代征绿地边横向布置一排楼王产品——临水大院。各种物业类型通过传统中式的街巷有机的结合起来,形成既分隔又贯通的高品质宜居社区。

项目采用泰禾较成熟的新中式风格建筑;檐口线条采用铝单板压制成品造型干挂;独院、大宅、叠院外立面采用石材干挂,顶层采用高耐竹丝板;

建筑设计秉承“大道从简”的理念,以最简练的语素充分展示了传统文化与建筑相结合之美,萃取新古典主义建筑的端庄与典雅,融合中式建筑的精美和底蕴,遵循均衡、比例、节奏、尺度等构图逻辑和艺术美感,契合现代生活需求,中式建筑实用性。

5

棠颂别墅

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本案秉承中国传统园林造园手法,并将现代元素和传统皇家元素结合在一起。将传统官邸雍容华贵的气质现代人的生活方式相结合,打造一处尊贵华美而又充满诗情画意的新皇家当代生活栖居之地。基地作为北京城市的一部分,传承着北京的地域文化,营造北京式的生活空间。

社区大门, “五门六柱”的规制源自唐代长安城的正门明德门,中式礼制韵味十足。

效果图

镜池 · 湖光秋月两相和,潭面无风镜未磨

穿过大门,正对着一处水面,名曰“镜湖”。极为方正的水面设计,取自古人所追求的一种“智圆行方”的处世哲学。这一水景规划,符合园林整体神韵的同时,也恪守风水法制。

群鹿图

镜湖南侧,是用汉白玉雕刻的照壁,雕刻着《麋鹿图》及纳兰性德的《南海子》,讲述南海子的皇家文化脉络和大美盛景。

“明月清风我,风月平分破”

走过照壁,是一座景亭,体现中式园林的雅致。据悉,此亭取名“与谁同坐轩”,来自苏轼词中的潇洒寓意——“明月清风我,风月平分破”。

平步青云

穿过殿门,是一条到中央大殿的水院步道,大殿之后的山水庭院,以“南囿秋风”为主题,追求的是一种“前有照、背有靠”的风水格局,这是中式园林极为讲究的一种造园规制。其中,营造了致敬乾隆花园的三友轩,轩内以松、竹、梅为纹饰题材,融汇当代精雕技法,意境幽远。

从喧哗的都市走入山水花园,有种“久在樊笼里,复得返自然”的感觉。在这里喝茶、聊天、看戏,会让人意气清爽,找到都市里久违的自然之感。

此园营造舒适、开放、人本的聚会空间,使人于山水间喝茶、聊天、看戏、乐享生活。水由石中涌出,水声入目凉,更添几分愉悦与欢快的气氛。

PART 3

不过当大多数开发商都青睐于合院时,产品与产品之间的细微差别,也挺令人回味。单单就产品排布这一点,就在北京楼市产生了多个版本。

为了让大家有更直观的感受,评论君制作了一版抽象的排布图,技术比较感人,不嫌弃的都是真爱。

去年,龙湖最受争议的景粼原著,在合院的排布上,选择了比较少见的「L型南北排」。

▲景粼原著排布抽象图

在大多数人的认知中,联排别墅东西向的排布比较常见,就单个组团来说,你的邻居会分布在你的左右两侧。

而景粼原著采用的是南北排,通过前后链接的方式进行排布,这样一来,你和邻居就变成了「屋前屋后」。

一般来说,景粼原著之所以如此排布,是为了把联排别墅营造出双拼别墅的形式感,将容积率的应用发挥到极致,而这将会带来几个比较棘手的问题。

▲景粼原著项目信息

首先入户方式会面临挑战,在景粼原著你可以发现东、西、南、北四个方向上的入户。

这是因为南北排布之后,只有最前端和最后端的楼栋可以实现南北入户,大量楼栋要么要从东边入户,要么要从西边入户。

东西入户并非不可以,但是对于习惯了南北入户的客群来说,是否需要一个适应过程非常值得探究。

▲景粼原著沙盘图

另外,还有一个非常重要的问题就是,为了阻断邻居之间的对视,除了组团的最后端的楼栋之外,其余楼栋北向都没有窗户,否则你一抬头就能看到对方的花园。

不得不说,私密性与通透性一直以来都是合院产品比较难以平衡的痛点,评论君无意点评,但是通过排布方式的选择,还是能够看到项目方在这个问题上的取舍态度。

在同一个问题上,万科观承别墅二期用一个小细节缓解了这个矛盾,有时候只要再向前考虑一步,也许就能获得一个不一样的结果。

▲观承别墅项目信息

▲观承二期排布抽象图

万科观承二期以「L型东西排」为主,业主的入户方式被统一成南北入户,南向从庭院入户,北向则直接进入楼栋。

在南北方向的排列中,万科观承二期没有采用「镜像反转」,而是「平铺排列」,这样也会遇到像景粼原著一样的问题:

那就是,北面住户的花园与南面住户的北墙接壤。如果照顾北向住户的私密性,就要牺牲南向住户的通透性。

怎么办?

万科比较讨巧的一点就是,在南向户型的北墙上,做了一个「百叶通风窗」,这样南向的住户依然无法看到北向入户的院子,但是却可以实现「南北通透」。

这个改造很值得各方借鉴,值一个好评。

PART 4

泰禾是院子系产品的老手了,它与北科建联手推出的丽春湖院子排布方式是「U型东西排」,入户是南北入户。

▲丽春湖院子项目信息

▲丽春湖院子排布抽象图

在南北向的排列中,丽春湖院子采用了「镜像反转」,所以无论是南向,还是北向的住户,都是从前庭院进入楼栋。

由于丽春湖院子是「U」型围合,为了照顾地下层的采光,丽春湖院子的内庭合院做了下沉处理。

▲丽春湖院子沙盘

这样的布局更类似中国传统的四合院,在加强内庭院的私属性的同时,采光难免会稍稍受些影响。

然而,区别于以上三个项目,一个与以上排布都不同的项目:棠颂别墅。

在排布上,其并非单纯选择「镜像翻转」或者「水平铺陈」,而是选择了「工字殿」的风格。

所谓「工字殿」,是宋代皇宫中主殿所采用的建筑模式,至清代宫殿仍有沿用,北京故宫的文华殿、养心殿等皆是如此。

入户先入园的设计,也很有「礼序感」。

▲棠颂别墅沙盘

▲棠颂别墅排布图(部分)

这种排布和北京传统胡同、四合院的格局更加相似,以胡同将区域分割为不同的院落组团,避免了排布的单调。

同时,「工字殿」的形制可以扩大楼栋的采光面,可以达到两面甚至三面采光。

不过弊端也在于,扩大采光面的同时,邻居对视的几率也会增加,对私密性的处理是一个挑战。

▲棠颂别墅项目信息

中粮·瑞府,私密性和采光处理综合协调得最好的一个。

在排布上,与丽春湖院子类似,为「U」型布局,但是其地上两层,局部一层的设计很值得玩味。

在以往的经验中,地上三层是别墅产品的主流,主动降层为地上二层的中粮·瑞府有些别致。

▲中粮瑞府

层数减少后,墙体自身对阳光的遮挡降低,内庭院的采光效果会更好。同时,楼层做了「坡屋顶」的处理,阻挡邻居间的对视。

这样视线可以被挡住,但是阳光却可以被放进来。即便你身处二楼,也看不到邻居的庭院和窗户,绝对保证了私密性。

身在至少70平米的内庭院里,举目环顾,确实看不到合院邻居的任何画面,一股真正的踏实感油然而生。考虑到中粮瑞府的样板间与丽春湖院子一样,是在项目的实楼里实景展现,所以,这里面就少了很多影影绰绰的水分。

▲中粮瑞府沙盘

▲中粮瑞府项目信息

并且,降层之后房屋的功能依然强大,实际上在降层之后,楼栋的功能区更加集中,上下动线减少,从实际使用感受看,反而会更舒适。

其实,对于项目来说,也许并没有100%完美的排布方法,一方凸出的前提必然是另一方的妥协。

比如,想要多面采光,就需要接受对视的可能;想要更加私密的空间,也许就要放弃更加通透的选择;想兼顾,但这个产品或许只有两层,而你又对独享的主人层心心念念。

在了解了足够多的细节后,你更能明辨,在此与彼的平衡中,项目方的选择是否戳中了购房者——你的痛点。

油画里的村庄-喀纳斯禾木

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