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龙湖一线谋变:首提“美好城市运营商”

龙湖地产(00960.HK)的长租公寓品牌“冠寓”自2017年3月份开始,在17个一线及二线城市开启了全国化布局。截至2018年初,上海冠寓的规模做到了龙湖内部第一。

以冠寓为代表的租赁业务,将成为上海龙湖下一阶段最核心的工作之一。尽管如此,租赁只是这家一线城市公司布局多个业务领域的一方面。

经济观察报了解到,上海龙湖在内部首次提出了转型“美好城市运营商”战略,形成地产开发、产业发展、城市服务三大板块业务,除了传统的地产开发,也要做产业协同和产城融合,此外,专门做长租等城市服务,发展养老、教育、医疗等培育型业务。

龙湖进入上海市场多年,但住宅项目偏少,规模提升速度较慢。龙湖集团CEO邵明晓表示,此前龙湖对上海市场、政府和客户的理解相对偏弱了一点,这也是内部经常反思的一点。

某种程度上,上海这样的一线城市公司如今扮演了“试验田”的角色。“从中长期来看,单纯的住宅开发不是核心竞争力。城市发展需求方向,就是我们未来要做的核心业务方向。”龙湖集团上海公司总经理温介邦在接受经济观察报专访时表示。2016年底,原龙湖上海总经理张泽林被调到深圳,此后张离职;原深圳公司总经理温介邦被派往上海,掌管上海公司已一年有余。

关于美好城市运营商战略以及包含在其中的各项业务规划,温介邦给出了他的答案。

访谈

经济观察报:冠寓已经做了一段时间,现在上海的拓展情况是?

温介邦:截至目前,上海已拓展17家门店,签约获取的房源量将近1万间。2017年开业门店9家,提供约3000间租赁房源。2018年预计开业房源数更庞大,其中龙湖自己的物业占比在20%-25%,具体数字还不便透露。

经济观察报:租金水平呢?

温介邦:现在开业的房源租金从3000到5000元不等。

经济观察报:上海冠寓现有的规模和速度在龙湖集团处于什么样的水平?

温介邦:2017年上海冠寓开业房间数位居全国第一。

经济观察报:集团层面提了到2020年公寓的数量和租金目标,下沉到城市也会有这种目标吗?

温介邦:到2020年,上海原计划要做到4万间,现在目标会上调,具体多少,还在研究中。至于届时上海的租金收益,目前还没有具体的数字,在动态调整中。

经济观察报:谈谈冠寓的盈利模式和增值业务吧。

温介邦:2017年冠寓首次进入上海市场,目前已经成为我们非常重要的一块业务。

从真正操作业务上来讲,大家谈及的租金收益是一个静态收益,还有一个动态的收益没看到,即长租公寓是一个创造现金流的业务。因此,长租公寓的盈利,并非仅只是租金减掉项目获取成本和装修改造成本这样一个简单的模型,而是一个非线性的核算过程。

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