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RBC涨息15个基点,开辟地产按揭市场新纪元

加拿大第一生活
01-14 00:00
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要说2018是个按揭贷款梦碎年,现在看来一点也不夸张。过去几年里,加拿大街头巷尾的抢房大战如火如荼,一房难求的局面,现在可能要转变成一贷难求的新常态!

加拿大最大的银行-皇家银行RBC周四宣布,将五年期固定按揭利率提高15个基点。这本来不是什么大事,但是在这个时间点上,就显得有些微妙。

今年开始执行压力测试后,加拿大央行要求的五年按揭测试水平,在皇家银行这次加息后,首次超过5%的分水岭。

简单的测算一下,5.14%的按揭门槛压力测试,使得一个七万加元年薪的购房者,按揭贷款减少5000块加币,看似数目不大,但是对于许多普通购房者,只有5%到10%的首期买房者,他们将无法通过压力测试,甚至会去B Lender 借高利贷。

压倒骆驼的最后一根稻草,本来轻如鸿毛,但是在加拿大债务压力山大的情况下,RBC抢跑央行,率先提高按揭利率这件小事情,成为加拿大按揭贷款市场的重磅事件,甚至可能开启房贷市场的新纪元!

RBC涨息后,其他五大银行势必跟随,加拿大人今年购房的五年按揭压力测试门槛将会提高至5.14%!

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这种五年按揭水平,是2009年采取低利息政策以来的最高水平,距2008年初的水平还是有一定差距,但是别忘记一点,那时候的房价可只有现在的一半而已!

重负之下本来已经步履艰难的买房人,如果再让他们来个跨栏跑步,难度无疑增加很多!

习惯了低利息流动性狂欢派对的房地产投资者,去年下半年开始就突然被加拿大央行挥动加息大棒,打了个措手不及,很多人都对过去的好日子十分怀恋,认为这只不过是个暂时现象,经济没有实质性发展,央妈怎么能狠心加息打压房地产呢?

况且在去年夏天和秋天连续两次加息后,杠杆武装到牙齿的加拿大人就倍感压力,因此在年底的最后一次央行会议上,大多数分析师,还是认为加拿大央行今年的加息,至少要在2018年三月以后才可能提到台面上。

无奈新年刚过两周,加拿大央行却又一次露出加息的狰狞面目!

起因竟然是由于经济数据向好,加拿大失业率被压低至5.7%,创下四十一年来最好的就业记录!

一月份的央行会议后,还将发布货币政策报告,大多数情况下,加息这类重大决策,会出现在伴随有货币政策报告的央行会议后。1月17日眼看就要到了,下周加拿大央行如果再加息0.25%,央行的一小步加息,对于很多加拿大人来说,却是在债务之路上又跨越了艰难的一大步!

房贷按揭从本质上讲,是以五年国债收益率为参考的,国债收益率越高,按揭利息就会随着提升。

加拿大央行即使下周不加息,今年三次加息的概率还是很大,债券交易员认为,国债收益率还会提升50到75个基点。

美国连续的加息环境下,美国债王格罗斯在本周四的月度展望中发出警告:长达25年的债券牛市开始步入熊市,在特朗普税改和美联储等主要央行缩减QE推动下,有很多理由让10年期美债收益率,在今年年末会涨到2.7%以上!

一些热衷地产投资的朋友,可能觉得这有什么:债券熊就熊吧,股市跌就跌吧,跟我有何关系?反正我除了投资房地产,其他一律都免谈!

事实上,债券市场的情况与房地产信贷环境大有关系。要知道,不是每间房子都是以现金买下,大部分人都会去银行贷款买房。很多房地产投资者都有一个理念,用别人的钱,发自己的财!

确实,银行给您的贷款都是别人的钱。但是,加拿大银行的盈利模式,最根本的是吃利差!

看看上图就不难发现,加拿大五年期国债收益率在过去的一年里几乎要翻了一倍!试问一下,有几个人的五年期按揭贷款利率涨了这么多?

房地产最疯狂的时刻,笔者在每个周末的固定讲座中,多次跟听众提到,有空常来听听,即使不投资,了解一下债券市场,对于如果选择按揭贷款也是有帮助的!很多朋友听过讲座后,才知道原来按揭市场与国债有如此重要的关联。

那么,这么大的债券市场亏空,银行必须要想办法一步步的通过提高固定按揭利率来缓解。

由于房贷固定利率是与国债收益率直接挂钩的,一旦国债收益率上升,银行却不提高房贷利率,那么利差消失,甚至出现亏本的时候,银行一定会原封不动把这些不利因素“反馈”给贷款买房的人,否则明天就不用开门了。

这跟提高最低工资对小企业的影响是一个道理,只不过银行是个高杠杆的机构,对于国债收益率提高一点点都非常敏感!

现在,加拿大的国债收益从年初到现在短短两周,就再次上升20多个基点,对于加拿大的商业银行,面临两个选择:一个是自己消化,另外一个则是转嫁给贷款人即上调房贷利率,后面的选择似乎更加合理!

目前,不仅是新的购房者难以为继,即使现有房产,把房子当成提款机,等着拿房子养老,要套出房子升值部分的资金来生活的人们,也同样面临困难。房价下挫,再加上压力测试,可能让房主原本能拿到的资金减少,根据估算可用资金的比例可能减少18%!

如果说房地产市场可以上涨,房价是船,信用和按揭就是水,刚性需求再大,没钱也是枉然。随着按揭的收紧,压力测试和利息的提高,整个信用和按揭市场都出现萎缩,水涨船高,退潮时也是一样道理,不过是个反向过程而已。

按揭市场信用收紧后,不仅是贷款额度降低,如果不是拿着T4的正式工作的贷款者,小生意和自雇等T4A的收入证明,将会更难拿到贷款。

2018年的加拿大地产信贷市场正在酝酿巨大变局,过去的近十年里,加拿大政府人为压低利率,造成房贷市场的严重失衡,资金供给的缺口都由政府承担,长期而言,加息和加税是必然出路。

关于加税的问题大家现在都看的很清楚,加息的问题也同样是无法回避的。雪上加霜的是,加拿大房地产市场今年不仅面临加息压力,还有房贷按揭压力测试,在两座大山的压迫下,2018年对于许多加拿大人并不轻松。

注︰文中提及产品只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

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