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合肥房价在全国重点城市中的排名如何?

小易论楼市
04-17 11:48
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这篇文章我收集了大量数据,你看过之后一定会很有收获,对全国房价上涨规律会有一个大致了解。我采集了安居客上的房价数据,从2015年2月至2018年1月,基本上覆盖了这一轮房价上涨的大周期,以合肥为例:

基准房价:2015年2月份的房价。

起涨时间:这个大周期开始快速上涨的时间点。

见顶时间:这个大周期达到最高房价的时间点。

当前房价:2018年1月份的房价。

珠三角城市群的房价轮动

2014年多地放开限购之后,全国楼市开始进入新一轮房价上涨周期,深圳于2015年3月开始大幅上涨,这是全国房价上涨启动最早的城市。深圳是改革开放的最前沿,也是中国经济活动最活跃的地区,再加上深圳土地资源稀缺,房价容易被炒作。

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珠海跟深圳同属经济特区,房价历来强势,地理位置上与深圳也十分接近,上涨时间点仅次于深圳,于2015年4月启动上涨。深圳作为珠三角房价的引爆点,珠海跟深圳几乎联动上涨

继珠海深圳之后,2016年2月份,东莞惠州中山三个深圳周边的二三线城市开始启动,但这个时间比深圳晚了近一年。值得注意的是,深圳在2016年3月份房价达到顶点,也可以认为深圳的投机资金向外围溢出。

广州在这次轮动中表现得极为温和,不论从涨幅还是上涨时间点上,都要显得弱势许多。就连跟广州最近、与深圳最远的佛山,上涨时间也受到一定的影响。同为珠三角的一线城市,深圳还是独领风骚。

长三角城市群的房价轮动

长三角城市群启动最早的城市是上海,从2015年10月份开始,与上海一起联动的城市是苏州。仅次于上海和苏州的是南京和合肥,这也是房价上涨“四小龙”的两座城市,从2016年2月份同时启动上涨,我们可以看到合肥和南京房价其实也是联动上涨的。

以上这四座城市,也是长三角规划的核心城市。杭州主要是由于上周期炒作太厉害,伤及楼市根本,启动较慢。我们看到2016年6月份宁波无锡也开始上涨,宁波是长三角核心城市中排位最后的城市,直到9月份和12月份,才轮动到嘉兴常州徐州

“四小龙”中的南京苏州,在这轮房价上涨中的涨幅,并没有我们想象中的那么大,都只有40%左右,这个表现只能算中等。而基准房价较低的合肥常州徐州昆山,涨幅表现亮眼。

除去杭州之外,我们可以看到房价先从一线城市轮动到核心二线城市,再从核心二线城市轮动到三四线城市。长三角城市也是典型的经济活跃地带,实体经济非常发达,产业链十分成熟,这是房价表现突出的内因。

环渤海湾城市群的房价轮动

环渤海湾城市群启动最早的毫无疑问是北京,但是北京比其他两大城市群在启动时间上还算是比较晚的。与北京同步启动的还有天津,我们可以看出,天津跟北京是联动上涨的

继北京天津之后,与北京最近的环京地带开始活跃,在北京和天津之间的廊坊启动上涨,这个时间是2016年5月。2016年7月,石家庄紧接着被带动起来。9月份,青岛济南启动上涨,12月份轮动到唐山秦皇岛这些三四线城市。

环京的廊坊石家庄,表现得异常活跃,尽管涨幅巨大,但房价没有支撑,在快速下跌之中。不难看出,环渤海湾的房价轮动,也是遵循从一线到二线核心城市,再由二线核心城市到周边三四线城市。

从东部到西部的房价轮动

东南沿海城市最早启动的时间是2015年3月份(深圳)和2015年10月份(上海),而中部城市最早启动的城市是武汉郑州,时间为2016年2月。其实这个时间点跟绝大部分东部二线核心城市的轮动节奏重合,也跟北京和天津的时间点一致。

武汉郑州上涨起来,长沙南昌才在2016年9月份和11月份启动上涨,表现要弱于中东部的其他二线省会城市。经济基本面更差一些的三四线城市,比如九江洛阳等,在12月份才开始上涨,更为北方的省会城市太原,直到2017年4月份才启动。

武汉涨幅为76.7%,郑州为50.8%,两个城市在中部城市中的房价最高,涨幅也基本超过其他绝大部分城市。长沙虽然涨幅57.6%,但房价绝对值较小。从这点上能够看出,武汉和郑州在中部城市中的地位最高。我们知道已获批的长江中游城市群和中原城市群,分别以武汉郑州为核心,这从侧面也体现出政策的重要性。

西部城市启动的时间更晚,除了兰州之外,像成都、昆明、南宁、呼和浩特、重庆、贵阳、西安等,都在2017年2-3月才开始轮动。不论从房价绝对值、涨幅还是上涨时间上来说,成都毫无疑问是西部地区的霸主,在成渝城市群中,成都占有最重要的一席之地。

所有城市房价上涨基本上是遵循从东部到西部的轮动规律,其实如果你再仔细观察一下,房价上涨也有从南向北的轮动。

安徽省内的房价轮动

以安徽为例,合肥自2016年2月份开始启动上涨,直到10月份,芜湖、阜阳、六安和蚌埠才开始启动。值得注意的是2016年10月份,正是合肥执行限购的时间。芜湖是安徽第二经济大市,而阜阳是安徽第一人口大市

2016年12月份,马鞍山、黄山、安庆、淮南开始上涨,而排在最后的是亳州、淮北、宿州、池州,直到2017年6-7月份才开始启动。

我们再来看省内各市的涨幅,上涨最大的是黄山,达到74.3%(数据误差可能较大)。但是我认为黄山炒作成分较大,类似于海南三亚,旅游地产概念较强,房价没有支撑,容易大起大落。其次是芜湖,达到60%

合肥都市圈的成员,比如芜湖(60%)、六安(54.1%)、滁州(51.3%)、安庆(26.1%)、淮南(25.2%),都有不错的涨幅,均显著高于其他地市。经济基础差,距离都市圈较远的淮北(16.4%)和宿州(12%),无论从涨幅还是轮动时间上来看,表现都要相对弱势一些。

合肥在重点50城房价排名中的位次变化

合肥房价从2016年2月份开始上涨,直到2016年12月份达到历史最高点,整个快速上涨过程完全集中在2016年整年,所以有了合肥房价涨幅全球第一一说。那么合肥在这次大周期中,涨幅排名究竟如何,房价到底超越了几个城市?

以2015年2月份房价数据为基准房价,以2018年1月份房价数据为当前房价,计算涨幅,然后排名。我们可以看到,涨幅最大的城市居然是三大城市群中的二三线城市,廊坊炒作过度,还在深度下调。

中山和惠州超出了我的预料,更不可思议的是,它们已经涨了接近两年,却还未见顶,主要是基本不限购,我的预感是,马上要迎来下跌。

合肥涨幅85.5%,在所有城市中,涨幅第7。值得注意的是,在长三角城市中,合肥涨幅是最高的,比其他核心城市都要高出不少。

我们还可以看到一个特点,所有的一线城市,在这轮大周期中,房价涨幅都不是最高的。房价涨幅排在前面的,绝大部分是三大城市圈中的核心城市,以及经济总量较高的二三线城市

中西部的省会城市,比如武汉,郑州,长沙,成都,已经开始超越一些东部热点城市。中西部的三四线城市涨幅要逊于省会城市,东北地区和西北地区,基本上已经沦陷。

由于涨幅巨大,合肥房价在全国城市中的排名也上升明显。在2015年2月份,合肥房价仅7700元/平米,50城排名27位。2018年1月份,合肥房价已经升至14285元/平米,50城排名第18位,名次上升9位。

在过去两年中,合肥房价先后超越了9个城市,分别为:嘉兴、昆明、成都、太原、郑州、东莞、泉州、兰州、南昌3个城市群中的二三线城市,以及6个中西部省会城市。

同时我们还可以看到,房价排名大幅上升的城市,也多集中于三大城市群中的二三线城市,比如中山、惠州、常州、佛山、廊坊、徐州、昆山、石家庄

房价排名大幅下降的城市,多集中于东北和西部的城市,比如大连、沈阳、兰州、重庆、乌鲁木齐、长春、太原、哈尔滨、昆明

本轮房价上涨轮动的规律及城市投资

其实通过以上分析,大家对全国房价上涨规律应该有了初步了解,现在我总结一下,让大家对城市投资也有个初步思路。

我在之前的文章中提到上位城市下位城市的概念(公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”,背后的逻辑是什么?》),所谓上位城市,就是两个城市相比,投资者选择最多的可称为上位城市。看一个城市房价强势不强势,可以从上涨时间点、涨幅、绝对房价等综合来判断

一般情况下,上位城市房价最先上涨,这显示出投资者的投资偏好,换句话说,投资者会首先选择更优质或者更有潜力的城市,这样的城市相对是上位城市。无论从上涨时间点还是绝对房价上来看,一线城市深圳上海北京,都是最强势的上位城市,它们分别引爆自己所在的大城市群,带领整个区域房价上涨。

继一线城市上涨之后,紧接着轮动到城市群中的二三线城市和中部强省会城市,之后再到部分中部三线城市,最后才到西部中心城市和省会城市。整体上遵循“从一线到二三线、从东部向西部、从南部到北部、从城市圈核心城市到非核心城市”这样的上涨规律,其本质就是从上位城市到下位城市的轮动,基本在2年内完成全国房价的整个轮动。

找到这种规律的意义是,在下一轮房价的板块轮动中,我们可以从城市投资中获取更大的收益。当新一轮大周期启动时,我们应该这样操作:

1、最先瞄准最上位城市或与之联动密切的城市,比如深圳珠海上海苏州北京天津

2、当以上城市房价涨势趋缓时,可以抛售,转向东中部热点城市,比如南京杭州合肥厦门福州武汉或者郑州

3、如果此时东中部热点省会城市已经轮动到后期,那么可以考虑三大城市圈中的非核心二三线城市,比如中山惠州东莞青岛济南宁波无锡徐州石家庄廊坊

4、如果三大城市圈中的非核心二三线城市轮动已近尾声,那么可以考虑中部非核心城市或者西部核心城市,比如长沙成都南昌南宁贵阳西安

如果在两年的全国房价轮动中,你能做到2次以上的操作,基本上就能使资金至少翻1-2倍。举个例子,2015年3月份买入深圳,2016年1月份卖出;2016年2月再入合肥,2016年12月份卖出;2017年1月份,买入成都。

当然这是特别理想的操作,一般很难做到,我想只要踩对两个城市,收益就非常大了。不建议在非三大城市圈的三四线及以下城市操作,因为属于过于下位的城市,风险太大,容易套牢。

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