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高房价的背后:开发商是如何给房屋定价的?

新房通编辑:李娜

一直以来,困扰购房者的一大问题是:为什么房子越卖越贵?开发商是如何给房屋定价的?看完你就知道了。

一、房屋定价的构成因素有哪些?

1、首先是土地费用,包括:土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用。

2、开发前期的费用:开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用。

3、建筑安装工程费用:包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。

4、设备及工器具购置费:如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用。

5、配套工程费:为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。

6、预备费:按投资等级提取一定比例,以补充项目建设的不确定因素。

7、管理费用:从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。

8、贷款利息:项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。

9、销售费用:房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用。

10、税金:房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金。

11、利润。

12、其他应对不可控因素的费用。

总体来说,房价大致可分为四大部分:

1、土地成本:包括土地出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等;

2、建筑安装费:如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费),甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里;

3、开发商经营费用:包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;

4、开发商经营利润。

商品房售价构成因素占比:

通过以上的房价的构成因素,不难看出近年来房价一直在上涨的原因:各项成本的上升和对利润的追求是推动房价上涨的两大关键因素。

1、房价和面包是一个道理的,制作面包的面粉和各种原料的费用不断上升,面包的价格自然而然的就会上涨。这些年钢筋水泥砖头等原料成本上升,人工成本增加以及土地价格成本不断升高,推动着房价的上涨。

2、一些大城市市核心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。

3、同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

4、供求关系是最根本的影响因素,很多投资炒房客的蜂拥入市,造成房地产市场供不用求,导致房价上涨。

二、房地产开发商定价方法有哪些?

1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本,建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等,这些均为硬性成本,不太可能避免,开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考,定出一个合适价格)

这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来,也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场,通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等),与周边相关物业指标进行对比,得出双方在物业的优劣比较,再相应定出一个价格。因此,同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格,个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

3、没方法。老总说了算,爱多少是多少。

说说实践中的具体场景吧:

1)开盘前夜,开发商老板一看售楼处外面竟然有人排队,回头跟代理商的人说,“价格表拿过来,所有单价提500。”

2)某县城,核心商圈商铺,市场价格16000左右,老板发话:"稀缺产品,30000一平不愁卖“。于30000开卖,卖了一部分,剩下的抵押给银行融资。

3)某二线城市楼盘,2008年,均价4000入市,开盘买了20套,现金为王呀,立马出折扣政策,结果一个星期内最低做到7.8折。

4)所谓的尾数定价法,定好价格表后,在千位上再上调几个数,理由是:上百万都出了,谁还在乎多出这几千块。

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