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闹心:小区房屋公建商用!莫怕:律师为你梳理应对策略!

近年来,很多小区的配套公建被改建成盈利性商铺,有的想开餐饮、有的想开旅馆,甚至还有的想开月子中心,小区倒是要“热闹”了,但是业主却很闹心。进进出出的人多了,经营垃圾也会增多,小区环境绿化和治安管理没法保障,于是业主们站出来反对和制止,并采用报警、曝光和举报等措施,要求相关单位和负责人核规划、查真相、给说法。

可是,对于享有什么权益,如何维护权益,多数业主却并不太清楚。对此,律师为你梳理一下思路和应对策略。

一、先要区分房屋的属性和用途,了解“真实身份”

要了解房屋建筑的属性和用途,大致可从以下几个方面进行区分。

1、未计算建筑面积的

依据国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》,没有计算面积的房屋建筑,属于小区的附属配套构筑物,即附着物。按照《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”,以及《物权法》146条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”,可以得知,小区内的附着物按照“物随地走”和“地随房走”原则,作为从物与主物一并处分,故不计面积的附着物依法属于全体业主共有。

2、计算建筑面积,规划属于配套公建的

若房屋建筑计算了建筑面积,属于配套公建,还计入了公摊,则属于小区全体业主所有。如果没有计入公摊,则要查看配套公建的具体规划和属性。

根据《城市居住区规划设计规范》,配套公建主要包含教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。在法理上,把配套公建分为盈利性和非盈利性两类,但我国当前法律并未明文规定其产权归属,实践中主要根据合同约定、配套属性和行政要求等进行综合分析。

我们通常用《物权法》第73条对非盈利性配套公建如物业管理用房等进行理解和适用,即“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”;而对于盈利性配套公建如配套商铺,主要结合《城市居住区规划设计规范》,对其进行控制性配建指标管理,并保证其规划用途,而产权归属问题按照合同约定处理。

3、计算建筑面积,不属于配套公建

对此情形,楼房的产权归属有约定的按照约定处理,没有约定的,按照“谁投资谁受益”原则,由投资人所有。

二、房屋的常见疑点,需要“揭开面纱”

首先,房屋修建时,有没有占用小区公共用地,其占地范围是否已经列入小区公摊。对此,需要核查公摊的计算内容和明细。在购房合同中,对于公摊的计算面积和组成,房开商一般提供的是一张白纸,或者草草几句,含糊其辞,这都是房开投机取巧的惯用伎俩。而且,还可以收集楼盘销售时的一些宣传资料和图片,也可以找出一些线索。

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