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撕裂的地产行业还有机会吗?

作者:梁云风

“房地产进入了新一轮的长周期!”

在11月17日第六期易居沃顿实战研修班上,旭辉控股(集团)有限公司董事兼主席林中对着台下济济一堂的地产行业高管说,“房地产行业已经进入了新一轮的长周期,未来20年和过去20年将呈现完全不一样的状况。”

林中解释,1998年至2017年是高速增长、高频波动的长周期;2017年至2035年是平稳增长、低频波动的长周期。2035年对于房地产行业具有非常重要的意义,因为去年中国的城市化率大概在56%-57%,按目前中国每年1.2%的城市化增速,到2035年中国的城市化率将达到75%,这也意味着人口迁移基本结束,房地产行业从增量转向存量,不再需要新开发了。

这让人想起另一位房企大咖任志强的话,在今年8月份,任志强也曾做客易居沃顿的课堂,他的观点是“企图靠某一个楼盘的暴涨大卖赚快钱的时代已经过去了”。在这种情况下,林中告诫同行,有三个大错不能犯:投资拿地失误,产品定位失误和寻错总包。

在《拿地是门技术活》中我们分析过因为拿错地而陷入危机的房企教训。而强调产品定位和总包的重要性,归根到底是因为中国的房地产行业已经进入了新周期。

在过去很长一段时间,用前保利副总裁、现宝能地产总裁余英的话说,卖方市场主导下,“只要你建的房子四面不漏风,什么歪瓜劣枣都能卖。”这让很多房企不重视产品设计,房子品质远远达不到用户“住好房”的要求。

一个房企不得不面对的现实是,客户的需求正在发生变化,“房子是用来住的不是炒的”,以前的需求要么是“有房住”,要么是“有房炒”,解决量的问题,但未来的需求是“美好生活”,是“住好房”。这是一个从量到质的变化,对开发商来说,就是从硬件到内容的变化。未来大型开发商一定会去做内容,例如旭辉在进入教育和社区服务等领域。

做内容,也可以看作是未来房企突围的路径之一。

开发商做内容,这是个非常有趣的话题。很多人可能会疑惑,开发商做什么内容呢,他们不就是把房建好就足够了吗?

还真不是。

今天的地产行业,存量市场和增量市场并重。在存量市场上,2015年国家提出“三去一降一补”。在去库存方面最重要的是什么?致颢投资创始合伙人、绿都地产执行董事赵男男认为,去库存最重要的莫过于对存量资产进行赋能,通过对空间、资产植入最适合它们的内容,从社会的角度去库存。

今天地产行业最热衷的城市更新项目就可以看作是这一类。2016年6月,上海万科和上海生物制品研究所有限责任公司签订合同,整体租赁开发延安西路1262号地块项目。延安西路1262号上现存的著名的邬达克作品孙科别墅以及哥伦比亚公园等几处上世纪二十年代的西班牙风格建筑,都是重要的历史文化遗产。万科将对其整体进行更新改造,将其打造成集文化创意、餐饮娱乐、办公为一体的生活空间,赋予这一块历史文物新的功能。

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