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抵押登记客体界定应注意的两个问题

在尊重历史的同时依法依规办理不动产抵押登记

自实行不动产统一登记以来,原由各类登记机构分别办理的抵押登记调整为统一由不动产登记机构办理,如何由原登记部门的规定和习惯性操作顺利过渡,如何在尊重历史的同时依法依规办理不动产抵押登记,已经成为各地不动产登记机构研究的重点。

抵押财产范围的确定,应严格遵守房地一体登记的原则。

对于统一登记前土地、建筑物已办理过抵押登记,现又申请抵押权登记的,该如何确定抵押财产范围及抵押顺序,在具体的工作中时有争议。

统一登记前已办理土地使用权抵押登记,现申请不动产抵押登记的,应根据当初业务办理时地面是否有建筑物分两种情况受理。一是地上无建筑物的。《物权法》第200条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”当前的抵押登记范围应为土地使用权和建筑物所有权,建筑物所有权抵押为首次抵押,土地使用权抵押为顺位抵押。二是地上有建筑物的。根据《物权法》第182条规定:“以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”当前的抵押登记范围应为土地使用权和建筑物所有权,且两权利均为顺位抵押。

对于统一登记前已办理建筑物抵押所有权登记的,根据《物权法》第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押……抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”无论当时是否一并申请了土地使用权抵押,都应视为建筑物与建筑物占用范围内的土地一并抵押,故当前的抵押登记中,土地使用权和房屋所有权均为顺位抵押,但未在占用范围内的土地应为首次抵押。

私立教育设施、医疗卫生设施能否抵押的问题应注意。

《物权法》第184条非常明确地规定了以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押,但未明确以营利为目的私立教育设施和医疗卫生设施是否可以抵押,也未明确以出让方式取得的,用途为教育、医疗卫生的土地是否可以抵押。

2009年,住建部曾就私立学校、幼儿园和医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押请示全国人大法工委,法工委回复同意请示中的第二种意见,即私立和公办的学校、幼儿园、医院,只是投资渠道不同,其公益属性是一样的。其教育设施、医疗卫生设施同属社会公益设施,按照《物权法》第184条规定,不得抵押。

对此,即使社会上仍有很大争议,认为不符合市场经济要求,但对于不动产登记机构而言,应依据法工委的回复进行办理。

以营利为目的的教育、医疗卫生用途的出让土地是否可以抵押?笔者认为,法律对于地上无设施的明确教育、医疗卫生用途的土地,并未明确不得抵押,投资主体通过出让方式获取土地后,以土地抵押融资有一定合理性。但开发建设地面设施后再申请土地抵押的,因地上设施无法抵押,不动产登记机构应当不予受理。

【来源】《中国不动产》2017年第11期

【作者】山东省日照市国土资源局 贺兆成

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