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带抵押的不动产能否办理继承过户登记?

对于带抵押的不动产能否办理继承过户登记,实务中主要形成了两种观点:第一种观点认为,《物权法》191条“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,不动产由被继承人名下转移到继承人名下是一种转移登记,因此是被《物权法》191条所禁止的。第二种观点认为,《物权法》29条“因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力”,《继承法》第2条“继承从被继承人死亡时开始”,结合这两条可知,从被继承人死亡时,继承人就取得了该带抵押不动产的物权。因此为继承人办理过户登记,与其说是把被继承人的不动产转移到自己名下,毋宁说是把自己业已合法取得的不动产进行登记。

笔者认为这两种观点看似针锋相对,但事实上两种处理方式的法律效果是相同的。

第一种观点认为不能办理继承过户,其法律效果是:继承人基于《物权法》29条取得不动产权利,同时基于《物权法》31条之规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力”不能转移该不动产权利。第二种观点认为可以办理继承过户,其法律效果是:继承人将不动产登记到自己名下,无疑取得该不动产权利,同时基于《物权法》191条之规定不能转移该不动产权利。因此两种处理方式的法律效果都是继承人取得不动产权利,但不能转移。

能否由此得出:两种处理方式法律效果相同,因此可以任意选择呢?笔者认为不能如此理解。不动产从被继承人名下转移到继承人名下,无论是将其理解为一般的转移登记,还是将其理解为继承人将自己业已合法取得的不动产权利进行登记,都发生了权利人的变动,根据《物权法》191条都应当取得抵押权人的同意,否则即可能损害抵押权人的利益。在继承人因继承取得不动产权利的情况下,不允许其在未取得抵押权人同意的情况下办理过户登记,是对抵押权人的保护,同时也并不损害继承人的合法权益,是登记机构的妥当选择。

【来源】微信公众号“法眼诗心”

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