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“烂尾”产业园的救赎之路(二)

产业园

运营与招商

最近老曹发现了一个有趣的现象,不少前几年频繁往返各大媒体颁奖台的产业园区项目,最近却成了业内大咖演讲时的引用的“烂尾”案例。这一方面凸显了行业媒体道德的缺失,另一方面,缺是产业地产回归本质的前兆。品牌宣传做的再好,在市场检验和时间沉淀中,容不得一粒沙子。

对于一线城市的市场需求,大部分业内人还是持乐观态度的,但是这些被指出的“失败案例”,一大半来自于北京。不禁让人发问,北京这样好的产业环境,为什么还会有死盘呢?归根结底,还是产品放量和市场需求的比例失衡,北京不乏4000平米的大独栋,但今时今日,市场是消化不了如此规模的项目。

里面的原因林林总总,一方面是开发商对于市场需求的判断偏颇和盲目乐观。当然这里面也有一些比较“冤枉”的项目,在众烂尾项目中,有一部分几千平米规模的独栋是政府某些部门的定制产品,但随着反腐倡廉力度的加紧,也只能罢手搁浅。另一方面,也是最主要的原因,很多烂尾项目都是政府在规划之初一心只想以此来划开产业层级,吸引纳税大户进入,很多地方政府要求300或500平米以下不分割,他们只想到需求的体量越大,企业的层级越高,但却忽视了当地的产业发展环境。

虽然一波又一波的烂尾楼出现在了人们的口诛笔伐中,但不少政府仍然迷失在业绩欲望的死循环里。拿郑州来说,这个城市的产业环境是二产刚刚升级的阶段,但是政府在规划时却强行退二进三,很多总部经济类产品深陷招商泥潭。这也是联东的厂房在郑州招商火热的原因,现在市场上大部分的产业园定位都是和政府的要求直接相关。

烂尾园的救赎之路,业内讨论了这么多年,一直无法盖棺定论。很多开发商选择打打擦边球,将这些独栋以别墅或是私人会所的形式卖出去,但我们都知道这违背了产业发展的初衷。还有不少项目选择拆分,但也只能租赁分割,而产权分割是不可能的,再加之没有专业的产业园运营团队来操盘,使得这些项目的病情每况愈下。

尽管想要盘活已非常困难,但也并非走投无路。

刚刚进入2016年,我们就看到了很多实业资本与金融资本的融合现象。这其中也不乏险资进入产业地产。同时,大量的投资公司也蜂拥而至,险资、投资和产业地产三者之间可以产生行业协同效应。保险公司的经验特点确保其可为控股公司提供长期稳定的低成本资金来源。产业资本为二者提供高收益投资渠道,投资公司为产业园区孵化培育实体企业。

这么一来,烂尾园的救赎之路逐渐清晰了,挖掘具有投资潜力的公司,园区免费提供办公场地,金融资本解决融资渠道,逐渐形成产业聚集的可持续发展生态圈。

2016年,真的要洗牌了,而且会有一半的产业园区被淘汰,浪退了,裸泳的不得不走了,同时,真正做产业运营的园区也会越来越好。

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