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为啥隔壁小区的房价高出那么多?

你和老王是好朋友,都住在同一个片区,本以为两家旗鼓相当,但现实却开了一个不大不小的玩笑,你家房子均价标5万,老王家的房子均价却超出8万,同一个片区,价格竟能差出50%以上!为啥隔壁老王家的房价能甩你一条街?

片区溢价、小区溢价指标来找原因

以北京2017年Q3二手住宅交易成交案例进行分析(不含别墅),北京190个片区的溢价率分布如下:

片区溢价:选取北京2017年Q3同片区所有二手住宅成交案例,片区溢价率=成交案例单价前10%的均价/案例单价中位数-1。

片区溢价代表同一个板块内部的价格弹性空间,往往高溢价片区也是笋盘的高发地。由分布可看出,190个片区中常规溢价片区(15%-30%)占比达45%,为绝对主力,低溢价片区(15%以下)占比达到25%,超高溢价片区(45%以上)仅占比7%。

尽管你认为自己的房价在这个片区怎么也算居中位置,但很不幸,你所在的片区居然是个超高溢价片区,老王家的房子就是这个那前10%,价差超出50%在正常不过了。

老王的运气确实不错,买到了高溢价的小区,想要有这样的运气,我们也可以靠大数据加码。下图是全市溢价小区分布,可以清晰看出高溢价率的小区主要集中在东北部以及地铁沿线,而我们以为的二环内以及西城海淀等学区重地反而溢价率较低。

小区溢价:小区成交均价/片区成交均价-1。

我们将选取溢价率排名前200高溢价小区来分析为啥学区房反而溢价低?从数据上看,89%的高溢价房源不是学区房,由于学区对于价格的影响过大,可以高于其他因素对于价格的影响,有重点学校的片区学区房成为考量房源的唯一标准,因此价格差较小,成为低溢价片区(如育翔小学所在的德胜门片区溢价率仅为9%,史家胡同小学所在的灯市口片区溢价率为16%)。 高溢价片区学区房占比仅为11%。

此外42%的高溢价小区距离地铁不到1KM,63%的高溢价小区房龄在15年以内,所以选择2002年以后建设地铁房才容易高溢价。

虽然现在你被隔壁老王家的房价甩出一条街,但是房价波动时总是想着能追回半条街,但或许又被老王家多甩出1条街呢?我们来看看溢价与房价走势有何关系,房价上涨能否让你追回半条街?

图为北京市190个片区整体溢价率箱线图和二手房成交均价近两年的变化情况。

我们可以看到在2016年1季度到2017年2季度北京市各片区溢价率的最大值呈逐渐下降趋势,2017年3季度再度出现上涨,而二手房成交价格的变化趋势刚好与溢价率的最大值变化相反。

当市场价格出现快速上涨时,高溢价片区内的低溢价小区就会相对处于价格洼地的位置,随后会开始持续补涨追涨,使得价差缩小,溢价率随之下降,反之当市场价格走低时,低溢价小区会首先开始出现降价,而品质较好的小区则抗压性较强,价格继续坚挺,使得房源价差开始加大,溢价率随之上升。

所以,溢价率也是进行市场参考的核心指标,具备较强的市场敏感性。买房换房还得看溢价率,小心隔壁老王甩你10条街。

后续我司将定期发布溢价榜单供参考,希望大家多关注,后台留言探讨。

附:

2017年Q3片区溢价率榜单

2017年Q3北京高溢价小区TOP20排行榜

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