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粤港澳大湾区房企投资求变:外溢、自持与收并购

随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告,上升为国家战略,“巨无霸”城市群——粤港澳湾区正式迎来时代新机遇,依托于该区域的房地产行业也将迎来腾飞。

凭借先发优势,以保利、万科等为代表的粤派房企正不断深化湾区城市群布局,外来规模房企入驻湾区的节奏也明显加快。

但考虑到市场形势的变化、湾区城市群发展阶段的差异等因素,房企对粤港澳湾区的战略布局、拿地策略和运营模式等发生了新变化。

趋势一

市场外溢下

周边潜力城市成为房企入驻湾区新据点

华南区域是品牌房企的大本营,国内龙头房企——保利、万科、碧桂园、恒大等基本都聚集在华南区域。目前万科、保利、恒大、碧桂园等本土龙头房企凭借先发优势布局和持续深耕,已实现湾区城市群的全面布局。外来房企中,融创以佛山为据点入驻粤港澳湾区,通过收购并购模式低成本拿地,短时间内也已迅速完成湾区城市群全布局。

表1:龙头房企粤港粤湾区布局特征

资料来源:中国指数研究院搜集整理

战略布局层面,广州、深圳等湾区内核心城市仍是房企主要竞争区域。考虑到广州、深圳等湾区核心城市土地资源的稀缺性,极大的竞争导致土地成本逐渐攀升,严重影响了房企对粤港澳湾区的战略布局。但由于广佛同城化、深莞惠一体化等战略的实施,核心城市市场外溢下的佛山、东莞等周边潜力城市价值开始显现,成为外来房企入驻湾区、完成曲线布局的新据点。

表2:首入广州的知名外来房企

资料来源:中国指数研究院搜集整理

表3:首入佛山的知名外来房企

资料来源:中国指数研究院搜集整理

趋势二

“招拍挂新政”难阻房企抢地热情

拿地模式逐渐趋于多元化

“招拍挂”模式是房企拿地、实现湾区城市群布局的主要方式,房企前期拿地入驻粤港澳湾区一般都是通过招拍挂方式。目前由于宏观政策调控的存在,“招拍挂”市场增设了“限价+自持+配建”等一系列苛刻的限制性条件,但仍没有降低房企的抢地热情。

表4:广州市部分土地出让招拍挂情况

资料来源:中国指数研究院搜集整理

表5:佛山市土地出让招拍挂情况

资料来源:中国指数研究院搜集整理

考虑到“招拍挂新政”严重制约了房企的湾区布局战略,房企开始通过多元化拿地方式积极抢占湾区市场。以佛山为例,保利、万科等行业龙头企业开始采取“联合开发+优势互补”的方式积极布局湾区城市群。截止至2017年中期,佛山已有8宗房企合作联合开发的案例,其中保利、万科等行业龙头企业也开始采取联合开发的方式。

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