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房地产“明股实债”融资模式及会计处理

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摘要

作为资金密集型的房地产行业,在融资环境趋紧的背景下,能有效降低财务杠杆、优化合并报表的“明股实债”融资成为房企重要的融资手段之一。“明股实债”融资主要是指以股权形式投资,同时以获得固定收益及远期本金有效退出为实现要件,交易结构的SPV主要包含资管计划、信托计划和私募股权基金。“明股实债”会计计量模式方面,会计准则要求根据合同条款经济实质来判断,但在实际操作中,房企会采用附属或隐性合同等手段来避免其在合并报表层面被确认为负债,以少数股东权益的形式体现,在分析房企真实的债务情况时要根据条款实质来调整“明股实债”的账面列报属性,关键判断依据为投资收益的约定和主体退出方式;“明股实债”的表内、表外融资取决于对项目公司是否并表的判断,在分析时应根据具体条款对房企的合并范围做出调整,关键判断因素为投资主体在项目公司中享有的权利。

由于“明股实债”具有一定的隐性,从报表和经营数据定量和定性判断“明股实债”的难度较大,但仍能提供突破口:对于未并表的项目公司,判断难度较大;并表且确认为少数股东权益的,则需关注是否存在少数股东权益频繁大规模变动情况并且可关注披露的少数股东权益主体性质及与其资金往来情况;其他应收、应付科目规模较大且构成主要为关联方或投资方,则存在“明股实债”操作的可能;现金流量表中的相关科目可以作为粗略判断“明股实债”规模的依据;通过不同口径销售面积或销售金额的比较可以提出对“明股实债”操作的合理怀疑。

“明股实债”对房企偿债能力的影响包括:优化财务报表、增强表内融资能力但同时也会推高房企的财务风险;作为隐性债务,会误导报表外部使用者对房企偿债能力高估,但实际“偿还”时仍会影响房企现金流,造成一定流动性压力;监管政策收紧使得房企滚动风险加大。因此,我们应根据判断原则来对“明股实债”投资进行真实调整,并加强房企信息披露和投资者信息获取。

房地产行业是资金密集型行业,房企土地购置、建设开发过程中需要大量的资金投入,随着房地产行业进入白银时代,在行业竞争日趋加剧、土地价格高攀的背景下越来越多的房企选择合作开发,同时在直接融资、银行贷款等融资渠道不畅通时,房企转向信托等融资,且许多信托、基金等融资表现为“明股实债”,这导致了房企实际债务较合并报表体现更高,对房企信用分析过程需关注其是否存在“明股实债”以判断其真实债务水平。

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