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没有大格局,不要碰旅游地产

小打小闹不要做旅游地产,小聪明也不要碰旅游地产。做旅游地产要有大格局:大盘、大资源、大整合、大运营、大布局。

旅游地产到底是馅饼还是陷阱?一方面从来没有哪个阶段的旅游地产像如今这样繁荣——全国3000多个项目、总投资额超过万亿、近半数的百强房企涉足旅游地产……另一方面旅游地产开发模式在国内尚未成型,缺少一种可供借鉴的普适模式。

旅游地产的困局—— “两难境地”

1、近了拿地难,远了销售难

对于依托特殊资源的旅游地产而言,城市近郊符合条件的土地资源原本就非常稀缺,拿地难度不言而喻。但是一旦项目远离城市,必然会面临销售速度慢的难题。高层决策者经常会遇到这样左右为难的两个方案。通常来讲,以下两类旅游地产的安全系数最高。

第一类,大城市周边的旅游地产。中国旅游地产的第一波市场高潮不在远郊,而在近郊。无论市场如何波动,临近大型城市周边的强势项目进可攻、退可守。特别是一旦价格洼地遇到旅游亮点,想不畅销都难。较典型的是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功,最基础的条件就是临近一线城市人口密集居住区,从深圳到北京到上海,潜在客群均得以充足保障。未来随着大城市周边旅游资源的消耗,位于一线城市周边1-2小时左右的二线景观型城市将成为旅游地产热点。例如上海周边的杭州、广深周边的惠州等地,现在已经成为旅游地产开发的热点区域。

第二类,旅游知名度高的景区。远郊旅游地产的破局之处在于依托全国知名旅游景区,抢占稀缺景区资源,借势区域知名度带动项目知名度。例如万达在西双版纳、雅居乐在海南的布局均属于此类。只有知名的景区,才有充足的人气,只有充足的人气,才能支撑旅游地产。

2、短期升值难,长期周转难

旅游地产本身隐含着区域运营的概念,催熟区域得到市场认知需要经历一个过程,短时间内难以有较大幅度的升值。而一旦项目开发周期拉长,房企资金链能否承受就成为关键的现实问题,因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。

这就引出一个更深层面的话题,究竟应该旅游先行还是地产先行?

理论上来讲,应该是旅游先行,从改造区域环境和配套的角度出发,提升人气和认知度,等区域达到一定成熟度时再进行地产开发。但对于以高杠杆、快周转为目标的房企而言,坐等升值的方式并非正道。

动辄几十亿甚至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法承担的。毫无疑问,现实中均采用地产先行的模式,放弃追求最大升值空间,首选将升值预期让利于客户从而快速回笼资金,甚至恒大等开发商在项目一期不惜亏本快速去化。但这也只是权益之计,项目后期的持续推动一定与旅游运营成效密切相关。

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