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鼓励政策密集出台,长租公寓正当风口?

今年以来,房地产传统市场在调控之下企稳,租赁市场鼓励政策密集出台,让一些业界人士感叹,终于等到了长租公寓的春天!“放了长线”的长租公寓真能“钓到大鱼”吗?租赁市场发展还将面临哪些挑战?让我们一道为“春天”把把脉。

入场者不断增加

我国排名前30位的房地产商中

已有1/3以上涉足长租公寓

据统计,我国排名前30位的房地产商中,已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃,规模至少“5万间起”。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?外部环境的转变是主要动因。

一来,传统开发迎来了“天花板”。同样一块地,用于建房销售,周期短、融资易、回款快;用于自持出租,回款周期长、占压大量资金。

二来,土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面,不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款,要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三来,住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下,围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。

从内部看,开发商做长租公寓也有其理性考量。龙湖集团有关负责人表示,开发商做长租公寓可谓轻车熟路,“无论是获取项目、规划设计、融资建设,还是装修改造、营销推广,对龙湖来说都不陌生,我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”也有开发商期待着租赁与销售形成互补,比如可将公寓租户导入购房。

传统开发商之外,市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业,比如独立创业的魔方、YOU+等。此外,国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。

谈盈利为时尚早

整个长租公寓市场仍处于前期投入期

短时间回本不容易

长租公寓除促销优惠等因素外,本身也有其独特优势。比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等;又如房屋通过装修改造后品质大为提高,也更符合年轻人的口味。

不过,长租公寓要想持续向好,关键在于赢得可观的回报,这就得好好算算账。

支出一端最大头的,无疑是支付给产权拥有者的房租支出。例如万科推出的泊寓项目中,有些房源为万科自持,另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出,一般会占月收益的七成以上。

另一个大头是改造装修。既然要长租,房屋寿命就不能太短,设备也不能更换过勤。

总体而言,整个长租公寓市场仍处于前期投入期,谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年,才在北京实现了微利,算上其他城市的话,从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示,他们更加看重未来,“庞大的需求将产生万亿级的市场。”

均衡发展最重要

融资渠道与体制机制还需健全完善

要避免盲目扩张、一哄而起

长租公寓要能长久,既取决于各个项目单体的经营情况,也受制于竞争格局、融资渠道、体制机制等外部环境的制约。

入场者的增多,撬动起长租公寓行业的变迁:存量物业价格被抬高,成本逐步上升;一些品牌受到热捧,另一些小型公寓却持续出现客源不足。“随着政策利好的释放、资金的进入、房企的转型,长租公寓在今年有点从匀速转向‘跳跃式’发展的意味。”链家研究院院长杨现领提醒,在供给加快的同时,需求释放速度却很稳定,“未来应当保持均衡稳定的发展。”

当然,从业者也不乏风险意识。“在这个行业,盲目扩张会非常危险,一定要有定力。”熊林表示,虽然长租公寓看上去很“轻”,但服务却很“重”,“现在自如每个月增加1万套房源,相当于多管理一个大中型的小区,服务一定得跟上。”

从长远看,长租公寓既非暴利行业,又需大量持续投入,融资就显得十分重要。而从外部来看,“身份不明”也一直制约着长租公寓的发展——在工商注册时,有的被登记为物业服务,还有的被登记为生活服务、商业用房出租,在税收、消防等多方面都存在着监管的不确定性。

来源:人民网

图片来源:网络,版权归原作者所有

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