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缚住量价 涵养市场

李一戈

无论是房企个体,还是整个市场,到现在这个时候,全年大局已定。

虽然资产市场的预测多不靠谱,但总是有机构让你作预测。这么多的分析预测,总有人猜对了,有人猜错了。好比预测上证指数,大批分析师里头,总有分析师猜对了,你也不能说他就是“大神”。还是当作饭后谈资或娱乐比较合适。

比如,年初就有专家对全年商品房成交量作了预测。肯定有人预测对了,可是不同的市场主体感受会截然不同。对一批大型房企来说,调控持续收紧的2017年,是个“大年”,因为市场份额上升了;对一些中小房企却是个“小年”,因为市场份额反而变小了。

对今年房地产市场影响最大的因素,当然是政策。由于此轮调控带有极强的行政约束力,其结果早已注定。焦点便是,全年价格涨幅不超过去年10月水平。相信以此作为调控目标的城市,在统计数据上必须完成这一任务。

调控的原则,是因城施策,其表现是,一二线城市是去杠杆,三四线城市去库存。去杠杆的主要抓手,是信贷门槛不断抬升。第三套不给贷款,第二套利率和首付成数提高,连首套的利率也上浮10%甚至15%。去杠杆就是去投资化,后面挺立着“房住不炒”。

去年和今年连续两年去库存,三四线城市成效明显。藉此,一批重兵驻扎于三四线城市的房企收获丰盈,甚至有几家此前业内不知名的房企,突然杀入千亿阵营。碧桂园前11个月销售额就跨越5000亿大关,亦与此有关。

请注意,国家统计局新闻发言人刘爱华11月14日在解读1-10月房地产数据时说了一句话,“当前房地产去库存任务初步完成”。我们常说,企业战略要有前瞻性,如果你是今年下半年才想到要去三四线城市掘金,可能看到的就是去库存的黄金窗口正在眼前徐徐收窄。

如你所知,此轮调控是在供需两端同时发力。需求端着眼于抑制,主要是抑制投资投机性需求。这方面的成效是相当显著的。

供给端则着眼于改善结构。重点有两个,一是加大保障房建设力度。譬如北京,截至11月底,2017年“建设筹集各类保障性住房5万套(户)以上,竣工6万套”的任务,已全面超额完成,保障房已竣工90517套,相当的了不起。

二是租赁住房火力全开。这个方面不仅是此轮调控的最大亮点,甚至称得上历次调控的最大亮点。从中央到地方,出台了一系列的鼓励发展租赁住房的政策,其中,利用集体建设用地建设租赁住房试点,堪称历史性的政策突破。

金融层面,以几大国有商业银行为代表,已经或准备为租赁市场提供强有力的金融支持。由于政策的实施需要时间,租赁住房对房地产市场的实质影响,估计要到明后年才会更明显。

综上所述,虽然不少城市将价格指数作为调控的目标之一,但具体操作是供需同时发力。政策对资产价格的影响,是通过消费预期来传导的。而预期必然会对交易行为形成制约。

如果从价格预期这个维度来理解“稳定房地产市场”这句话,我个人愿意解读为“冻住价格”。没有哪个城市会说,要降低商品房成交量,但在包括价格管制在内的多种措施作用下,不少热点城市今年商品房的成交量是下滑的。

不承认热点城市房价过高是没有良心的。但“房价过高”,与“房价(会)大跌”是两个概念。疏理调控的指导思想,有一句话叫做“抑制资产价格泡沫”,主要是指房地产泡沫。抑制,就是不让泡沫继续膨胀,有些城市(比如二手房)可能是微跌,有些城市可能是微涨,总体是将非理性情绪按捺住,让市场稳定下来。

我想到了一个词,涵养。如果把房地产市场看成一个高水位甚至接近警戒线的湖泊或水库,最重要的是把高程堤坝筑牢了,防止溃堤风险。涵养,绝不是让水位继续上涨,而是让水体安全可控,为下一步的排水、泄洪提供缓冲的时间。

涵养的目标,之于房地产市场,则是如今大家已耳熟的长效机制建设。楼市弊端(如投机需求)的发育,有着复杂的形成机制以及时间的累积,而机制和制度的改革完善亦非一日之功。如你所见,2017年的推进已算得上迅速了。

不晓得你怎么看,反正我是相信,新的房地产制度框架或者说房地产长效机制,到2018年底大致可见雏形。(编辑 祝乃娟)

作者:李一戈

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