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关于银行抵押贷款的风险研究——以房产抵押为例

当前,抵押贷款由于业务规范程度高、具备确凿的风险兜底措施,是银行业的主要贷款品种之一,抵押物中又以房产为主要占押品的绝大部分,但是近年来银行的抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险,笔者结合农村信用社抵押贷款业务的实际操作,以房产抵押为例对相关风险进行探析,并对如何有效防范和控制抵押贷款业务风险提出解决办法和一点建议。

抵押贷款业务主要的易发风险

(一)贷款办理之前抵押物“低值高评”的风险。客户到银行办理贷款,银行需要按照既定的抵押率放款。由于客户能够提供的抵押品是有限的,其往往出于融资需求更倾向于以有限的抵押品按照最大的额度“顶格”办理贷款,而目前第三方评估机构对抵押人的评估收费是按照被抵押资产的价值定率收取,抵押人与评估机构形成了事实上的雇佣与被雇佣关系,因此,在资产评估定价环节中容易出现“低值高评”的风险。

(二)借贷关系存续期间抵押物贬值的风险。客户在银行办理贷款后一直到贷款到期之前,房地产市场受供求、政策、税收等影响行情会出现波动,而近年来受楼市调控政策影响房地产行情整体处于走低趋势,抵押到银行的资产实际是处在持续贬值当中,而且贷款时间越长押品贬值率越大,这就导致银行在押资产不足值的风险不断加大。

(三)贷款出现风险时银行接收抵押物过程中的风险。当抵押贷款到期时,由于前期虚评和贷中贬值等原因,抵押品实际价值往往难以抵偿贷款全部本息,当债务人资不抵债或者出现为逃废债务而提前转移其他有效资产的情况时,银行无奈只能申请法院执行抵押物权。这个环节易发抵押资产大幅贬值不足以覆盖贷款本息的风险,即便能够刚好覆盖本息(超值覆盖在实际操作中很少见,即使出现通常借款人也会选择自行出售后现金归还贷款本息),但银行接收抵债资产时需要缴纳的双方全部税费(由于债务人无法负担只能由银行缴付并从抵债资产净值中扣除)加上银行处置抵债资产时的卖方税费总额,最低也占抵债资产价值的30%左右(高的能达到40%),都需要从该抵债资产价值中扣除,这就使银行面临更大的资产损失风险。

银行抵押贷款风险原因分析

以借款人申请一笔100万元贷款为例计量该笔贷款的风险水平:如果银行的抵押率设置在65%,年利率为7.7%,借款人提供的抵押物应最少为评估价值153.85万元固定资产(假设该评估不存在人为“低值高评”情况),该笔贷款期限为1年,本息一次还清,合同到期日本息合计107.7万元,此期间借款人经营不善导致资不抵债(假设银行风险处置足够及时并且抵押物未出现人为贬值),在合同到期日法院即完成强制执行,按照两次流拍折价30%计算,该笔抵押物折价107.70万元刚好覆盖本息,但是按照抵债资产管理办法,银行需要对该笔资产进行过户,假设银行接收后能够以接收价值处置该资产(实际操作中这种情况实现的可能性很小),接收和处置的税费都需要从该笔资产中扣除,按照最低总税费占该资产价值的30%计算,银行处置完毕后该笔资产余额为75.39万元,不计当期存款利息支出损失,比照本金还损失24.61万元。也就是说,在该笔贷款在完全合规办理、风险处置及时得当、抵押物未出现人为贬值、完全依法依规处置的情况下,依照现行税费标准从低计算,一年期银行抵押贷款风险率高达24.61%(贷款期限越长风险水平越高)。

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