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REITs|读懂国内类REITs税收及筹划

Part

1

国内类REITS税收

我国现行税法而言,仍然存在多重税收的问题,税负重集中在土地增值税、转让层面原始权益人的所得税、契税、REITs运营层面企业所得税等较大税种;目前国内类REITs皆选择合适标的物业,并匹配复杂交易结构以达到避/节税效果。

(1)购置/处置物业阶段

在我国税制下买方需要承担的税赋有两类:契税和印花税,其中契税税率较高。但总体来看,买方税负与美国、新加坡、香港近似。

对于卖方而言税负压力较大,需承担印花税、土地增值税、增值税和所得税,且处置物业的利得存在的重复征税(缴纳土地增值税后,净利润部分还需缴纳企业所得税)。土地增值税与我国一般增值税是不同的是,没有递延可抵扣机制,并且税率较高;相比而言,美国、新加坡、香港均不征收土地增值税和增值税,仅一次性征收企业所得税;并且新加坡和香港REITs涉及收购/处置境内物业还可免除出售利得的企业所得税。

(2)持有并运营物业阶段

我国运营公司或REITs需要承担租金收入的增值税、企业所得税和房产税。其中,美国和香港均无增值税,新加坡有类似的商品服务税(Goods andService Tax, GST),但税率低于我国增值税税率;对于房产税,我国与美国、新加坡基本可比。最主要的差别在于企业所得税,美国、新加坡、香港均实行REITs分红部分免税的政策,避免投资收益在REITs和投资者层面双重征税。而我国REITs租金收入既要缴纳增值税,也要缴纳企业层面的所得税;再分配给投资者时,再次征税个人或企业所得税。这样的税制压缩了REITs的盈利空间,进而影响到收益率。

(3)投资者分红阶段

我国REITs的投资者需要就分红和资本利得承担个人或企业所得税。新加坡针对资本利得免税,香港对资本利得和分红收益均免税。

Part

2

国内类REITs项目税收筹划结构

(1)购置/处置物业阶段

通过设立私募基金收购项目公司股权结构,可以规避高额土地增值税、增值税以及契税。

1)土地增值税:股权转让过程中,公司土地、房屋权属不发生转移,不征收土地增值税。股权转移时并不涉及公司土地、房屋权属发生转移的情况,因此不用征收土地增值税。

2) 增值税:由于转让非上市公司股份的行为不属于营改增试点征收范围,因此在本过程中不征收增值税。

3)契税:股权转让过程中,公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。股权转移时并不涉及公司土地、房屋权属发生转移的情况,因此不用征收契税。

对比国内外购置/处置环节税收,当前国内可通过税收筹划规避契税、土地增值税以及增值税,从而国内REITs与美国REITs在此环节税收相近。

(2)持有运营物业阶段

通过“股+债”结构规避部分企业所得税。“股+债”模式,即专项计划通过私募基金购买项目公司股权和发放委托贷款的形式将募集资金发放给融资主体。根据企业所得税原理,债务资本的利率,可以列为财务费用,从应纳税所得额中扣除,减少企业的应交所得税。根据市场案例和税收筹划,REITs交易中构造的债权与股权的比例一般为2:1。

本文部分内容参考文章兴业研究:《RETIs机制及税收制度探讨—ABS专题报告》,在此向参考资料的作者们表示衷心感谢,若文章给原作者造成不便,我们在此致以诚挚歉意,欢迎通过后台留言的方式与我们取得联系,我们将第一时间处理。

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