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北京房地产市场政策调控的长效机制是什么?

五矿地产华北区域营销管理部负责人炊昭煜丨文

自2008年政府紧急救市到2017年新一轮房价调控政策已经全面强力启动,北京房地产市场走过长足的十年发展之路。在商品房市场日趋成熟且不断解决居民住房问题同时,北京房价从2007年的破万之刻启程,直到2017年北京新房均价直达4.5万元/平方米(见图1.1)。10年房价翻了足足四五倍。政府也做了许多需求端短期化的调控干预措施,比如2017年一季度通过政策规定提高购房者的购房门槛,限制购房需求(见表1.1)。但这种短期化、局部化的需求压制式的围堵式政策调控模式,不能有效解决住房的供需错配问题,进一步形成房价快速上涨的趋势。

1.调控长效机制概念提出及基本特征分析

2016年12月,中共中央政治局会议正式提出:“加快研究建立符合国情,适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。至此,建立房地产市场调控长效机制,真正成为党中央、国务院的战略决策和战略目标。而长效机制的提法由来已久,但至今长效机制的确切内容尚未完全明晰。

政策调控长效机制,是为了达到调控目标而建立的长期执行且行之有效的制度及制度体系,该制度及制度体系能推动制度正常运行并发挥预期调控功能。它有三个基本特征:一是有标准、规范和可操作的调控制度体系;二是长期遵照施行而非短期化的举措或措施;三是有积极推动和监督制度运行的个体及组织力量(见图1.2)。

北京房地产市场调控的思路逐渐地从依赖“限”和“堵”的短期政府指令强制限制,正逐步建立转向以经济规律为基础,以顶层设计为导向,以土地、金融、财税、房产四个政策工具为依托,以经济手段、立法手段为主,以行政指令、短期干预措施等为辅的政策调控长效机制。但目前北京房地产市场正在探索政策调控的长效机制,已经有了大致的政策轮廓,但尚未形成明晰的执行方案或机制体系。

2.调控长效机制作用机理分析及分类评估

作用机理分析

目前,北京房地产市场政策调控的长效机制正在建立基本雏形,但整体而言整合之前已有调控策略,并进行适度的制度创新,以更合理和更有效的调控手段,调整资源错配的现状,并进行必要的价格维稳和市场维稳。

具体讲,调控长效机制作用机理整体思路的出发点是尊重市场经济规律,充分梳理区域经济社会发展失衡和土地金融等生产要素供给失衡等一系列原因造成北京房地产市场问题现状的深层逻辑,从房地产市场的供给侧、需求侧找准解决问题和矛盾的切入点,更加科学地进行制度层面的顶层设计,并围绕其建立长效的配套改革机制,进一步分类施策,针对每个市场环节和每个市场要素,建立起能够使房地产市场长期健康稳定发展的所有长效政策措施(见图2.1)。

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