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不装入土地经济,就没有股票牛市!

前注:本文是以前演讲的速记,有口语化特征,请注意鉴别

■原来为何购房者比发展商赚得多?

房地产原来的融资模式是:中间是房企与房产,上游是银行,下游是购房者、是客户;原来的上下游链接其实都是银行---上游就是间接融资、下游就是直接投资(直接买房地产投资)。

而购房者因为按揭政策优惠、基准利率也低,可以获取比房企更优质的、成本更低的贷款,也就是说在旧有模式下,是下游的融资成本远低于上游。这就导致投资机会倒流集中在下游---也就是购房端。

在间接融资的情况下,下游也就是购房端的机会,必然是会高于上游也就是开发端的机会的。但现在情况有了悄然但影响深远的变化。今天谈谈这个开脑洞,开谈前提醒你本次密讲只剩10%名额:

区别是机会在速度收缩,辨别变招太重要。因此12-10本周日上午,在深圳举办《密讲第30场:二零一八大变局,三年赚翻大变招!》(点击可看)。这是大变招首次公开,届时我将提供融资、选择、趋势、浪潮等变招的战略分析与战术建议。名额只剩10%,占位即找13620987011木子小姐,12-10深圳见!言归正传。

迄今止,土地经济在我国是独立循环的

■价值或许将被导流

现在我国要建设租赁体系,为了做保障体系,由于租赁房源不具备溢价条件、不具备涨租条件,因此建设资金来源必须可以违约,如果不可以违约要做这么低廉的事,是做不下去的,所以就要改变上游间接融资的现状,转为直接融资。

直接融资就是可以违约,就是我建完了房子我没钱还你,要命拿去,要钱没有,就是这个意思。租赁体系、房保体系的建设,意义就是带动房地产上游从间接融资转向直接融资,就是启动期盼已久的房地产证券化,如果能够实现这是伟大的一步!

未来希望建设的新模式是:上游逐步转移到直接融资、实现房地产证券化,下游是购房者,还是面对银行,下游的融资是针对银行的,是要硬性偿还的、成本比较高,而上游的成本就大幅度下降了--从证券市场融的资,没利润是可以不分红的、破产是没有无限责任的。

■大牛市最重要的决定条件:土地经济注入股市

新模式比旧模式巨大的不同就是上下游成本的巨变,及其带来的价值空间的转移。旧模式将机会集中在下游,实现了城市价值的民主化---把价值分给了很多有眼光的老百姓。

但是新模式则是价值民主化的变种,是涉及民众更多的城市价值民主化,一方面价值将倒流到上游去(因为上游成本剧降),实现价值的集中、分配的更民主,因为这种集中价值又通过证券产品将土地经济注入股市,原本集中在下游的购房投资者,就可能因为价值的转移而改为进入上游,通过证券参与土地经济。

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