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盘点 | 你的收入能否Hold住你所在城市的房价?

收入与房价一直是两个社会热议话题,提起购房压力大的城市,相信大多数人的第一反应都是北上广。然而事实上,历经了新一轮“政策洗牌”后,无论是地价还是房价,都已悄然起了变化。那么问题来了:

你的收入能否Hold住你所在城市的房价?你的收入增长又能否追上房价飞奔的脚步?

今天,我们通过“房价收入比”、“地价收入比”这些指标,来探讨40城房价水平与居民承受能力、地价与居民承受能力之间的关系,还原房价与地价的本质联系。

Part 1 | 壹

据CRIC数据整理,全国40个重点城市,2016年的房价收入比排在前10名的城市分别是:深圳、三亚、厦门、上海、北京、南京、温州、杭州、福州和天津,其房价收入比均超10。

40个城市中,有25个城市的房价收入比超过7,均是房价涨幅过快的城市,购买力强劲,房价水平也较高。

反观房价收入比在6以下的城市,分别是哈尔滨、长沙、兰州、西宁、银川、

乌鲁木齐、沈阳、贵阳和呼和浩特,房价水平较为合理。

其中,深圳、三亚、厦门的房价收入比分别以26.64、23.56和19.44占据前三,也印证了各自分别代表的一线城市、三线城市和二线城市的房价“龙头”地位。

上海、北京以16.07和15.68居第四、五位,南京、杭州、天津等城市房价收入比也快速上升。

注:房价收入比是城市住房价格与城市居民家庭收入之比,反映居民家庭对住房的负担能力。

房价收入比=(城市人均住房面积*户均人数*商品住宅成交金额/商品住宅成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)

Part 2 | 贰

9城房价收入比显著上升?与房价涨幅直接相关!

对比2015/2016,40城房价收入比变化趋势,深圳、南京、厦门、北京、苏州、天津、上海、合肥、大连等9城房价收入比差距均超过1。与其房价水平在2016年大幅增长直接相关。

深圳、上海、北京等一线城市2016全年新房价格,同比上涨28.2%、34.8%和28.9%。南京、厦门、苏州、天津、合肥等城市,同样在2016年实现量价齐升。

Part 3 | 叁

土地价格影响房价收入比?厦门南京合肥等地价是最核心因素!

单就地价收入比而言,厦门、深圳、温州、北京、南京、上海等6城数据都超过10,也就是说,这6城居民的家庭收入,负担房价中包含的地租费用就要10年以上。

将土地价格剔除之后的房价收入进行比较发现:厦门、南京、合肥、杭州、石家庄、苏州、温州、宁波8城房价收入比相差都超过4。

其中厦门差值高达11.37,南京、合肥差值也分别为7.34和6.04,说明在这几个城市,房价构成中土地价格严重过高,是导致房价收入比高企的核心要素。

注:地价收入比属于自创指标,旨在反映城市住房价格中地租因素相对居民家庭收入情况。

地价收入比= (城市人均住房面积*户均人数*土地成交价款/土地成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)

房价收入比(去除土地)={(城市人均住房面积*户均人数*(商品住宅成交金额-土地成交价款)/商品住宅成交面积)}/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)

地价不断上涨,亟需加大平价土地供应。目前中国土地价格不断上涨,这与当前的土地制度不无关系。

房地产市场的降温离不开土地的供应,让供给侧来满足市场,从而让楼市稳定。从南京目前的土地供应看,相对而言,比较注重板块的发展节奏,比如在居民趋向于成熟的区域,加紧商业配套的建设,在新城区,加强综合匹配。

这两年,南京的卖地在全国也属于上乘。

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长三角的卖地三杰,南京、苏州、杭州,对于一座城市,财政税收是一方面,卖地是另一方面,这就相当于两条腿走路的财富机器,吸纳了财富,通过对土地和产业的经营,创造财富。

没有产业沉淀、单靠卖地的城市,走不长远。而没有土地经营的城市,产业发展也有瓶颈,即便吸引了投资和产业,也没有平台。

所谓房价的奥秘,除了货币政策,其实都在土地里。

诚然,土地财政的确为加快地方城镇化进程、兴建基础设施融资作出了巨大贡献,但副作用也非常明显。高企的土地价格必然体现在未来的房价上,不断强化市场各方预期,进一步加剧房价上涨。

来源:南京城记

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