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15个关键细节之中国楼市还会好吗?A股地产还能买吗?

导读:关于房价的走向,可以说是个人人都能谈上几句的无门槛话题,但对于A股地产业的投资预测,似乎永远有比其他行业更多的迷雾环绕,在大多数人的观念里,决定中国房价的主要因素似乎就两条:一条是国家政策,一条是供求关系。而那些关于通胀、人口、土地、货币回笼、城市线级包括房产税等等在内的其他因素无非是为了这两条做注脚,便无需作为判断房价走势的重要依据。这个逻辑在A股地产投资上同样适用吗?答案恐怕是否定的。

本文通过捕捉各大机构首席线上精彩路演及重点研报中的15个细节,为大家展现影响A股地产行业基本面及以外的关键参考依据,不排除它们可能成为左右你未来投资策略的最有价值的部分。

先是种种迹象表明基本面在下行,但又有更多迹象表明稳住我们能赢。现实中,当我们看到太多复杂的数据和公式也没能真正准确预测房价走势时,映射在资本市场的情况却有迹可循。

1.城市销量的降幅在收窄,房企销量的增幅在回升。房管局最新数据显示,57城、一线、二线、三四线11月销量单月同比分别为-9%、-19%、-4%、-11%,降幅均有收窄;同时,11月50强百强房企销量单月同比分别增长65%、49%,较10月明显回升。而历史上50强百强房企的销量与全国销量同比增速走势基本保持一致。这个角度看,从限购、限贷到限售,我们可以猜测到,政策紧缩的实际后果或许是预期反而被强化了。招商证券地产首席赵可团队提出,近期地产股上涨的催化因素就来自对11月百强房企销售数据表现亮眼的预期。

2.销量增速的底部大概率出现在明年二季度到三季度。这背后的意思是从当前时点到明年年中,地产股配置环境会越来越好。有力的证据支持来自,一方面,板块的超额收益区间正在趋近,历史数据显示地产板块超额收益的区间起点出现在销量同比增速底部的前1-2个季度;另一方面,通过跟踪,产业链上下游伴随供需关系的见顶,将滞后两个季度于今年年底到明年上半年之间见顶,所以赵可团队判断市场流动性风险和板块机会是并存的,周期的轮动还会再一次降临。此外,说到流动性问题,Reits值得长期关注,赵可团队与广发证券乐家栋团队共同看好光大嘉宝(600622),称其为房产基金的稀缺标的。

3.三四线城市量价齐升是本轮上涨的动力源。海通证券涂力磊团队通过对比各线城市14-17年成交面积、成交量和价格同比涨幅,得出15年销售额同比增幅由一线城市量价带动,16年销售额增长由二线城市销售面积带动,17年三四线城市销售面积和价格同比增幅扩大的结论。事实上,自2016930限购起,市场的表现就集中体现为一线和重点二线城市销量同比下滑、房价增幅缩窄;三四线城市去库存如火如荼,量价齐升。

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