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吴良涛:物业主要矛盾不在新楼盘,在旧社区

吴良涛,长江经济广播电台主持人,北京盈科(武汉)律师事务所律师,《武汉市物业管理条例》立法听证人。曾代理多起物业相关案件,对物业领域法律法规有深入研究。

万物茶座|吴良涛:物业主要矛盾不在新楼盘,在旧社区

全文1031字,阅读约需2分钟。

万物君:您觉得物业行业现在最大的矛盾点在哪里?

吴良涛:中国物业的现状基本是开发商建了楼,开发商的兄弟公司或者是子公司来做物业。以前小开发商开发的楼盘多,现在大开发商、知名开发商拿的楼盘更多。知名开发商旗下的物业管理相对而言会正规一些。所以,中国物业管理的整体水平还是在提高的。

基于这样的现状,其实现在物业管理的主要矛盾点不是出现在新楼盘,而是十几年甚至二十几年的老楼盘、老物业,矛盾越来越尖锐。这些老旧社区,设备维护成本越来越高,环境越来越差,运营成本越来越高,也导致物业费越来越收不上来,形成了恶性循环。

现在有些老旧社区,已经不是说业主要换物业了,而是物业公司主动要求退出。虽然一些地方政府已经意识到这个问题,不断地动员律师、企业等各种社会力量去解决这些问题,但还没有好的办法解决,毕竟前期欠账太多。

万物君:那在您看来,现在业主、物业矛盾这么多,主要原因在哪里?

吴良涛:产生矛盾的原因很多。根本原因还是在制度层面,以业主为主导的小区自治管理制度仍然没有建立起来。业主作为小区私有财产的所有权人,他就是聘请保姆的,他应该是权利最大的,现在很多时候反而是保姆权利最大。长远来看,这对物业行业的发展也是不利的,因为权利越大,也意味着你的责任越大。做不好,大家批评的都是物业企业。

万物君:说起批评物业企业,大家对物业企业误解还挺多。

吴良涛:对物业企业误解只是一方面,大家目前对整个物业管理的误解都还是比较多。很多媒体都把物业相关的报道放在民生版,并没有意识到它的重要性和复杂性,但物业问题当然不只是民生问题这么简单对不对?它是制度性问题,是社区治理问题。

法院、政府管理也忽视了它的重要性。例如,关于业委会的法律主体地位,虽然司法解释说业委会可以代表小区业主进行诉讼,但是法律规定的非常粗糙,也没有规定具体的操作方法。有的法官就要求业委会起诉之前必须经过业主大会表决通过,这就搞得太复杂了。

法律领域懂物业的专业人才也还是比较少。我经常和高校研究人员打交道,发现很少有人专门研究物业相关的法律。基于小区的物业管理,有很多很细的议题,例如公共绿地的使用、变更所有权性质,涉及到的权利非常多。例如,如果业主没有交物业费,物业有没有权利不让业主进小区?这是一个物权问题,相当于说你没有给保姆发工资,她能不能把你家锁起来不让你回家?当然是不能。再比如,如果物业没有做到位,业主有没有权利不交物业费?也不能。但是在这些最基本的问题上,业主、物业都还没有形成共识,要走的路也就会很远。

本文系《物权法》实施十周年专家观察第六篇

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