搜狐首页 财经 拜见宫主大人

手机搜狐

SOHU.COM

专访| 歌斐资产王雪泉:商业地产,运营为王

八月底,诺亚财富公布了2017年上半年的业绩报告。截至6月30日,诺亚财富上半年产品募集量达到656亿元,同比上升37.1%;累计协助客户配置的资产规模达4465亿元,同比增长34.5%。

其中有一个亮眼的数据,诺亚资产管理版块的管理规模也高达1387亿元人民币,同比上升37.1%。这当中倚赖的是诺亚旗下专业资产管理平台——歌斐资产。

九月,在诺亚财富地产峰会上,歌斐资产房地产基金合伙人王雪泉接受了《中国房地产金融》的采访,他表示,随着存量市场的拐点出现,房地产基金开始兴起并且开始向主动管理型偏向。

歌斐资产房地产基金合伙人 王雪泉

地产基金投资的重与轻

数据显示,今年前4个月,主要上市房企总融资规模3109亿,同比下滑42%,从融资结构来看,受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑,融资规模分别同比下滑65%、99%和89%。房企相应会寻求中期票据、信托以及其他创新融资等,其中中期票据又受到资产比例的限制要求,信托融资受到房企资质的限制。各类传统债权融资渠道收缩,给股权型房地产基金带去了机会。

两个重大变化正在发生:在去杠杆大背景下,从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的转向已相当明显。同时,过往主要通过股权加债权的投资参与项目开发或运作的房地产投资基金,如今也纷纷向主动管理转变。

歌斐在商业资产的管理和运营能力上也开始做加法,改变了长期以来只是定期收取租金的业务模式,开始重视商业资产的改造、招商、运营以及管理能力的建立。

此番转型从2015年就开始,歌斐从传统单一项目股债合作,逐渐向多项目、多币种、多业态、房地产上下游企业股权投资结合的主动管理基金转型,参与到房地产存量市场商业物业运营管理中去。

王雪泉表示,去年歌斐特此成立了自有商管团队“挪亚商管”,主要致力于为歌斐管理基金及其主要LP 提供商业管理运营服务以及运营资源的输出。挪亚商管目前已经有三条成熟的产品线,分别是:创新空间综合体、文化娱乐综合体和自有IP孵化。

总体来看,目前歌斐资产在地产基金的策略有两条——重基金和轻基金。轻基金当然指投资房地产运营公司的股权。重基金则是近年歌斐开始在主要一线城市与强二线城市展开了的低效存量资产收购。

对于商业资产的选择,歌斐也有着严格的收购与收益条件筛选。“原则上倾向京沪深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产。然而核心地段要找到低效资产不容易,要主动挖掘一些潜在地段。”

精选