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房地产短周期,会用的人,才懂得她的妙!

粉丝问:老杨,常看到你讲房地产短周期,但房子不是股票,交易成本高,况且怎么可能精准的高抛低吸呢?你这理论如何才能与实战紧密结合呢?

关于房地产短周期理论与实践,近几年很多网友存在程度不一的误解。老杨略作解释,以免误导更多的人。

1、这一理论,是我在2013年7月出版的《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书中,在全国范围内率先提出来的。这也是我研究中国楼市2013年之前十年的演变,发现的一个市场规律。在书中探究了影响短周期性波动的内因,并构建了一个逻辑框架,借此能够以相对稳定的逻辑,来分析不断变化的市场。

驱动短周期变化的四大引擎:经济、政策、资金、库存。其中政策和资金,是两个关键的外部变量。2013年以来,政策、市场、数据不断变化,但我一直用这四个固定因素与逻辑框架,分析与预测市场的短周期走势,并获得了相当不错的预测结果。

2、过去十多年,平均三年一个周期,包括上行和下行,春夏秋冬,一个轮回。很多指标,都能反映出楼市的短周期规律,以70城房价指数同比增幅为例(如下图),有谷值,有峰值,有上行,有下行。当然,这是一个同比增幅,多数时段,房价是上涨的,少数时段才是下跌的;而且涨得时候幅度大,跌的时候幅度小。

不过,看图即知,过去三次同比下跌的时段,出现了一个微妙的特点:每次跌的时间变长了,跌的幅度加深了。那么,下一次房价下跌,是否会跌得更深、跌得更久?大家有没有思考过这个问题?

本轮70城房价同比增幅的峰值,出现在2016年四季度,2017年年初就已开始收窄,当前属于刚入秋。本轮上行,周期拉长了几个月,预计将要到来的下行期也会拉长。而且,很可能未来周期会越来越长。欧美成熟市场周期显著长于中国楼市。

3、房地产短周期理论,适用于哪些领域?

其实,只要与市场短期变化有关的人与单位,都应该关注。比如,与楼市有关的三个主要参与方:开发商、购房者、政府。开发商可以将短周期理论作为购地与卖房的指导,个人可以将其作为买卖房屋的参考,政府可以用它提前筹划稳定市场的调控政策。

根据这个理论的特点,以及老杨近几年观察与实践,这个理论最适合指导开发商。因为多数开发商是跑流量的,一边拿地,一边卖房,而拿地和卖房,都需要“看天吃饭”,看楼市的天气。最佳实战策略是:在短周期的低位拿地,在楼市高位卖房。

前些年,很多开发商拿地过程中,存在靠关系的现象,甚至少数还有灰色交易。而近几年,随着反腐力度加大,随着房地产开发行业趋于规范,越来越多的开发商,只能通过市场手段拿地(招拍挂与收并购)。很网友所谓的“先高价拿地、后政府返还部分土地款”,当前已经不多见了,尤其是一二线城市,很多官员都不敢这么操作了,在纪委与审计面前,这种事讲不清楚的。

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