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从十年数据看郑州楼市未来走势

过去十年,郑州的住宅从均价3994元/平米,到2017年12月涨到14600元/平米,增长了3.6倍。

把过去十年来郑州的房价数据和人口、土地、金融数据放在一起进行分析,从中是否能够发现一些规律,从而预测未来郑州房价走势如何呢?

首先是短期房价,也就是一年内的房价,金融政策如何影响短期房价呢?

M2每年增长多少合理呢?根据当年的GDP增长速度+物价通胀率。如果当年GDP增长率8%,物价膨胀率2%,那么M2合理值应该在10%左右。

从过去十年的数据来看,2010年郑州住宅均价涨了20.9%,而当年的GDP增长率是10.5%,CPI是3.3%,而M2当年增长了19.7%,M2增速远远大于GDP和CPI数据,也就是社会中流通的钱多了,就造成货币贬值,而房价自然就上涨了。

另一个金融指标是基准利率。房贷基准利率决定了老百姓买房的贷款成本,利率越高,买房成本越高,那么买房积极性越低,反之,基准利率越低,买房积极性越高。

从过去十年基准利率来看,当前房贷基准利率是4.9%,处于过去十年中的历史最低点,而最高点是2008年的7.74%,过去十年中很多年份基准利率都在6%以上。而2015年3月到10月,央行连续五次降息,基准利率从5.9%降低到4.9%。在2015年底,基准利率达到历史最低点。

再加上2015年M2增长了13.3%,GDP仅增长了6.9%,就是说钱多了,用钱的成本历史最低,买房月供相对应减少了很多,购房成本就低了。老百姓不买房干嘛呢?结果造成了2016年年中郑州房价暴涨!所以说金融政策放松半年后,房价会快速上涨。

从短期看,郑州未来一年内房价还会快速上涨吗?有两个方面来看。一方面,是目前基准利率虽然没有上调,但大部分银行已经上浮20%,达到6%左右,还有上浮的空间可以操作,明年可能央行会上调基准利率2-3次,也就是买房月供提高了。另一方面,今年M2供应可能不会超过9%,如果今年GDP增长在7%左右,那就意味着货币增长是合理的。

综合金融政策因素,一年内郑州住宅均价增长率可能在5%左右。这里讨论的是郑州整体均价,但不排除个别区域和楼盘会出现短暂降价。

其次是中期房价,就是2-3年时期内,土地供应量如何影响中期房价呢?

我们从郑州2010-2012三年周期土地数据来看,2010年郑州供应了1360万平米土地,这个数据属于过去十年中供应土地最多的一年,大部分年份土地供应都在500万平米左右。

虽说2010年土地供应的多,但2010年郑州住宅均价增长了20.9%,处于历史最高增长率,第二年2011年郑州房价又增长了14.3%,但到了第三年也就是2012年郑州房价仅仅增长了3.7%。这就说明了土地供应当年增长了,并没有在当年转换成真正的商品房供应,而是推迟到了第三年才供应出来。

那么2016-2018周期同样也适应这个规律,2016年郑州供应了1128万平米土地,属于历史第二高水平,但2016年和2017年,郑州房价都出现快速增长。那么2018年呢,2016年供应的土地可能形成有效供应,那么2018年的房价才会增长很慢,我们预计2018年房价增长率在5%左右。

从住宅库存量也可以看出来,去年底住宅库存量仅有2.8个月,相当于不到三个月全部卖光,但是到8月底,住宅库存量增加到7个月,随着供应增加,应该是逐步上升,一般在10个月以上就处于最佳购房点。

再次是长期房价,就是5-10年的周期,人口增长量如何影响长期房价呢?

郑州人口最近五年常驻人口增长了150万,基本上每年增长30万人口,在国内所有城市中排名第七位。

郑州新增人口不管购房还是租房,都必须有新的住房供应出来。最近五年房价增长了151%,最近十年房价增长了294%。正是每年源源不断的外来人口涌入造成的。

河南处于城镇化快速增长的阶段,而郑州又承担着河南城镇化重要任务,当年全国城镇化率接近60%,而河南城镇化率只有48%,远远低于全国平均水平,按照每年1%增长速度,河南还有十年左右的大规模城镇化阶段。

未来十年郑州人口会继续大量增加,而房价同样会大概率出现增长,如果郑州每年增加30万人以上常驻人口的话,也就是再增加300万人口,这300万人口大多数是年轻人,置业需求是十分旺盛的。关注公众号:房产大象

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