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北京宅地成交 创下四年新高

今年,北京土地市场供应量与往年相比大增,其中住宅土地供应或将达4年来最高。土地供应呈现进一步郊区化、限定未来房价、向租赁市场倾斜等特点。与此同时,抢地热潮逐渐褪去,近两个月土地多以溢价率成交。在开发商的资金压力下,除部分优质地块外,后续很难再现上半年的土地热度。

特征1 宅地全年供应将创4年新高

2017年在调控力度增加、整体市场出现下行迹象的背景下,通过土地限价、商品住房入市限价和竞自持比例等手段,北京市土地市场有所降温。

中原地产研究中心统计数据显示,今年前11月,北京土地成交金额达到了2609亿元,截至日前,12月单月还将成交7宗住宅用地,预计全年累计成交金额将超过2800亿元。

数据显示,11月单月北京合计土地成交金额为480.4亿元,这是北京历史单月土地成交金额第二高的月份,仅次于2015年11月,也是今年年内月度土地出让金最高月份。

值得一提的是,北京土地供应中,住宅土地比例远远高于往年。截至目前,北京年内合计供应住宅土地达到了69宗945万平方米,这一数据比2016年全年的250万平方米增加了278%。预计全年供应量将是最近4年第一次超过1000万平方米。

特征2 11月宅地溢价率跌至8%

今年上半年,北京热点区域的住宅用地受到房企的追捧。4月25日,北京出让的位于大兴区瀛海镇、朝阳区管庄乡两宗地块,溢价率分别达到58.33%、55%,是今年北京土地出让溢价率较高的地块。

从下半年开始,以零溢价率成交的地块频现市场,土地价格出现了明显的高位回落,开发商竞自持比例明显降低。大兴区黄村镇、大兴区魏善庄镇和朝阳区东坝乡驹子房村的几宗地块,均底价成交。而平谷区夏各庄镇03-01地块,最终流拍。

对于北京住宅土地市场出现的罕见土地流拍、零溢价成交现象,中原地产首席分析师张大伟表示,截至目前,北京全年平均住宅地块溢价率为26%,而11月跌到了8%,除了石景山一宗地块溢价率为19%外,其他地块成交价基本都接近底价。宅地流标与位置偏远有关,但很大程度上,也代表了在资金收紧下,房企在持续一年的拿地大战中,子弹已经打光。

从去年9·30开始,很多开发商回款压力大,能够用于土地市场的资金量越来越少,后续地价很可能出现趋势性下行。

特征3 供地进一步郊区化

今年前11个月,北京成交的土地中,远郊区的住宅用地成交量不断增加,平均楼面地价也不断提高。

以今年上半年来看,大兴区、顺义区成交地块平均楼面地价均超过3万元/平方米,房山区和门头沟区的平均楼面地价也超过了2万元/平方米。大兴区旧宫地块楼面地价达3.8万元/平方米,顺义区高丽营镇地块楼面地价达4.5万元/平方米,热点区域竞争加剧。

记者根据北京市国土资源局网站信息统计,今年以来截至目前,北京共成交经营用地87宗,其中位于城六区的经营用地成交一共有28宗,且绝大部分处于五环外。城六区的土地资源越来越稀缺,与此同时,伴随城市基础设施的完善,远郊区的土地交易成主导。

特征4 向租赁市场倾斜

根据2017年4月出台的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,今后五年,北京将供应住宅用地6000公顷,建设150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。其中今年计划供应1200公顷,安排建设30万套住房,包括产权类住房20万套,租赁住房10万套。购租并举成为北京市土地供应的主要方向,供地将向租赁市场进一步倾斜。

这样的计划也坚定地贯彻到了今年的北京土地供应中。今天成交的住宅用地中,均附有“限房价,竞自持”或配建自住型商品房、共有产权住房等条件。即在规定了地块商品房销售价格上限的同时,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。

限价自持对房企的开发运营能力提出了更高要求,也使得房企在自持比例竞争上开始谨慎。

作者:陈静思

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