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2018年楼市:调控不会放松,买房会少加杠杆

苏伟杰:调控蔓延至三四线城市直至稳定

——2018楼市大猜想年度策划

文/苏伟杰(诸葛找房创始人)

2017年,市场整体呈一个波浪形势。在宽松的货币政策影响下,一季度一线城市房价上涨,调控加码后房价缓慢下跌,投资需求外溢后引发三四线城市开始上涨,很多城市甚至是暴涨。

从整体市场来看,虽然近乎一整年都在经历调控,但受三四线城市房价上涨影响,2017年仍然是房产大市,统计局数据表明1-10月份房产销售额已经超10万亿,同比增长12.6%,东部地区商品房均价已经破万。

三四线城市去库存效果明显。数据表明,目前全国的库存量已经降至4年以来的最低点,但购房需求并没有得到抑制,有些三四线城市的销售面积下降,并不是购买需求减少,而是新房库存告急,二手房又限售,市场有价无市。

2017年是政策爆发的一年,从限售、限贷到限售、加大土地供应,尤其是北京市政府综合利用金融、土地、财税等手段调控市场,效果显著,未来会在此基础上加强住房市场监管和整顿,保证市场稳定健康运行。

截止到2017年10月份已经有12家房企破千亿,预计破千亿房企数量能到15家,从发展模式上看,2017年开发商并购扩规模,转型求多元,以收并购著称的融创跃居第四,万科大步转型物流及租赁。

2018年,对于三四线城市仅仅通过限购、限贷等调控手段将火热的市场进行表面降温并不是终点。还要将房住不炒的观点彻底贯彻下去,从根源上对市场降温,而这需要一定时间,因此对2018年来说,调控仍然是主旋律。

一线城市自2017年3月加大调控力度以来,效果显著,尤其是北京二手房均价已经下跌至年初水平,预计2018年三四线城市在高压调控下很可能会微跌后进入稳定期。

企业发展方面,马太效应越发显著,2017年已经开始出现了项目甚至企业收并购现象,预计2018年收并购规模会扩大,碧桂园、万科、恒大在去年突破3000亿后今年向5000亿发起冲击,目前来看,三家突破5000亿已是大概率事件。同时暴利期过后房企更多会通过提高房子品质及提升社区服务水平吸引用户。

新房市场方面,由于2017年购房热情较为浓厚,一线城市更多购房者看位置和房屋总价、品质、升值能力等,造成城区新房疯抢,郊区房子难卖的两级分化状态。

三四线城市主要是看土地供应,国土部要求库存6个月以下的加快土地供应速度,2018年一些热点城市的新房供应可能会有明显上升,供应量上升,可能会造成价格的小幅上涨。

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