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日本式泡沫即将袭击内地房地产市场?

央行春节前后上调的市场利率已经蔓延到房贷利率市场,北京、广州、杭州、大连等多个城市的房贷利率都在往上调整。以北京为例,银行首套房利率优惠折扣目前已经全面收紧。据了解,目前有15家银行的北京分行签订了公约:自2017年1月1日(含)起,新受理的首套个人住房贷款最低执行利率原则上不低于央行同期同档次基准利率的0.9倍。而据媒体报道,北京的多家房地产中介收到了上级的通知,内容房贷利率不得低于基准利率9折,二套房贷期最长不可超过25年等等。

作为受房地产政策直接影响的“先头部队”,北京的情况基本可以代表地方未来的总体走势。实际上,房贷利率的收紧可以被视为去年以来政府控制房价政策的延续,降低房贷市场杠杆仍然是现在的主流。这说明,中国内地房地产“去泡沫”的过程目前仍然在持续当中。不过,去泡沫的政策到底应该到达一个什么恰当的程度,持续的去泡沫化会不会彻底令内地的房地产泡沫破灭,最终迎来一场“日本式”的房地产泡沫破灭?

在回答这个问题以前,我们先来简单了解下何谓“日本式泡沫”。纵观现代的房产金融泡沫史,在所有有关房地产泡沫的记忆中,日本在20世纪80年代后期开始的泡沫经济无疑是让人印象最为深刻的。这次历时数年的泡沫经济对日本政治、经济乃至社会生活都造成了深刻的影响,造成了房地产市场价格的暴跌,以至于整个90年代被称为日本经济“失去的十年”。

日本的房地产泡沫开始于经济增速最高的80年代,经济增长直接拉动了房价。从名义水平来看,1991 年最高峰时全国平均地价比1985年增长61.5%,其中同期商业地价增幅更高达80.9%;东京、大阪等六大都市的地价增速更快,其中六大都市平均地价1991年比1985年增长207.1%,商业地价同期更是增长达302.9%。1990年,媒体号称一个东京就可以买下美国全国,日本的房地产泡沫高到匪夷所思的程度。同时,银行和金融机构不断的提升金融信贷的额度,银行认为只要有地产抵押就可以支取大量资金。当年的日本人相信两个“神话”,第一个是土地不会贬值,第二个是房价不会下跌。奠定这两个“神话”的基础,一方面是在于当年日本经济的高增长,第二就在于日本当时房地产市场巨大的信贷规模。这两个特征,与今天坚信“房价不跌”的中国非常类似。

从信贷方面来看,当年的日本与现在的中国就更为相似了。日本房地产的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中,加大了日本银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。在房地产泡沫膨胀最快的1986到1990年间,日本的货币供应每年增加15%,而银行贷款也保持在15%左右的增速,其中1986、1987年在30%左右。这表明,房地产行业吸引了几乎所有的新增货币的投资。随着金融市场愈加自由化的改革,大量民间信贷流入房贷市场。民间金融机构的贷款随之成为房价的重要助推器。

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