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暴涨必有暴跌?中国楼市或打破此规律!

台州安快金融
2017-02-17
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近日,由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示,合肥房价由于涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第一。不过,进入今年1月份以来,特别是春节假日期间,关于合肥楼市暴跌的信息不断传出,甚至当地滨湖区、蜀山区及北城业主于2016年12月底在政务直通车网站反映房价即将崩盘,业主们要求政府救市的文章在网络流传。

从2016年10月2日限购后,合肥二手房市场已经发生翻天覆地的变化,二手房到底跌到什么样子?限购后,市区不论新房或者是二手房都处于一个观望期,而二手房更为惨淡,降价出售案例比比皆是,不过,据财新报道:合肥房价下跌仅为个案,多为急于脱手的二手房;新房由于政府限价尚在市场可承受范围内,均价普遍过万元,成交量有所下跌。那么,合肥楼市的下跌是否会成为中国楼市大跌的引子?

楼市真的会打破暴涨必有暴跌的铁律吗?大佬的说辞!

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尽管无论媒体还是民间对任志强的争议巨大,甚至因为“党性”问题被党媒炮轰,但他对于中国楼市十年间的价格预判总体还是具有很大的参考意义,在2016年11月《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上他断定,下一轮涨价比这一轮更高。

他表示,因为在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发。这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降,但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到,可能八九个月又反弹了,再出台一个政策,可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制,不会对市场有任何好处,也不会对市场的稳定有好处。“地方政府对土地财政的高度依赖”这个根本问题没有得到有效解决,房价长期就还会涨。

融创中国董事长孙宏斌展望中国房地产道:“即使在下行期,中国大的经济发展趋势并没有发生变化,投资的逻辑和规则也没有发生变化,所以即便经济下行压力较大,依然可以在中国找到发展机遇,始终看好中国的房地产发展。”

“上瘾”本质难改

相关数据显示,从1995年至2014年,中国每年的土地出让收入由400多亿元(58.3亿美元)猛增到4.29万亿元(6,252亿美元),增长了100倍。

事实上,经过2014年屡屡流拍的低潮后,自2015年下半年以来土拍市场日渐火热,到了2016年,重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象,不计成本拍地更是屡见不鲜,为此,许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例,住宅平均楼面地价从2012年的7,323元(1,067美元)上升到2016年的21,634元(3,153美元),年均复合上涨31%;2012年地价与当年房价的比值为44%,2016年上升到70%,这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。

由于有这么简单和容易的土地资源,导致了地方财政收入有50%以上来自于土地出让金,就是“卖地”。而过于依赖土地财政的后果就是,地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境:为了避免出现违约风险,则必须确保地方政府的土地收益;而为了防止房地产泡沫,又不能放松对房地产的调控。

有公开数据表明,在过去的十几年间,中国随着卖地收入的高企,地方政府的负债也超过了20万亿元(约2.91万亿美元),还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上,多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上,有的则高达5-10倍。地方政府的债务隐患极大:这也就是为什么财政部近期在极力推动地方财政透明化的原因。

暴涨后真有暴跌?

对于中国房价过度上涨,普遍的看法是:如果暴涨就有可能暴跌,就可能会引发系统性金融风险。此外,各路资金大量流向房地产,也会导致实体经济投资越来越少。很大程度上,2016年房地产市场回升受投资需求和资产配资所驱动,而加杠杆支撑下的回升已经产生了严重的资产泡沫,冲击到了金融和经济稳定。因此,热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程,让住房回归居住属性的基础,更是让资金回归实体的保障。

目前基于中国劳动年龄人口占比下降,城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内,楼市整体供求开始平衡,甚至局部已经供过于求,加上第三产业占比提升以后不动产需求下降,业界预计未来楼市增量空间已经触顶。那么,从长远看来,中国经济转型升级背景下,房地产市场发展空间有多大?

此前中国调控坚持“一城一策”: 336个地级及以上城市中,房价同比下跌的占35.7%,上涨的216个城市中,涨幅在10%以上的占23%。因此,绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。去年10月份,三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%,东部三大都市圈和中部都市圈(以郑州和武汉为核心)内的三四线城市,成为楼市销售增量的主力。从中期来看,随着都市圈内轨道交通的密集布局,城市化转向大城市化和都市圈化,未来楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域,这些区域的楼市比较稳定。

因此,未来改善型住房需求还有很大空间。更重要的是,2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化,造成城镇化降速。近年来,中国提出的“三个一亿人”战略,以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出,均有望打破制度桎梏。

国家统计局在2016年三季度经济数据新闻发布会上提到,房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用,三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。对此,中金公司认为:三季度地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。

地产服务业对名义GDP增速的贡献率明显更高,不仅是由于地产服务业名义增长更快,也是因为它在名义GDP中的份额明显高于在实际GDP中的份额。2015年地产服务业在名义GDP中的占比为6.0%。

在过去一年中,中国依旧非常依赖房地产行业来帮助支撑脆弱的需求。房地产销量和房价双双攀升,尤其在一线城市。随着开发商的新项目破土动工,建筑设备的需求出现增长。尽管,在遏制房价上涨的调控政策面前,房地产周期开始转向。但房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量,如果房地产增速放缓,会给中国2017年经济前景带来重大下行风险。

综上金老师所述,当前尽管高层对于房地产市场的调控如此严密、密集与史无前例,但究其根本,是抑制房价“过快”上涨,但不是“不让涨”。

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