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炒房者应继续炒,还是变房为现?将来房子无人卖!

台州安快金融
2017-02-17
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核心提示:著名经济学家马光远,在上月就很明确地指出,随着管理层对房地产泡沫的担忧,一系列调控措施势必出台,这样的调控措施再加上房地产自身的大周期,房地产市场将在6个月后迎来变天。著名经济学家马光远,在上月就很明确地指出,随着管理层对房地产泡沫的担忧,一系列调控措施势必出台,这样的调控措施再加上房地产自身的大周期,房地产市场将在6个月后迎来变天。

而现在,已经开始变天了!有人表示,每轮房地产短周期的繁荣末端,都有一群小羔羊激情难耐、盲从入市。其实,只需忍熬几个月,很可能就会迎来转机。即便是刚需,同样买一套房,少花几十万,你不乐意吗?现在谁买房或就真是傻子了。

据上海中原地产最新数据显示,1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量最低的。春节长假期间只有8个项目有交易记录,并且所有项目都只成交了1套。苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零;1月31日至2月2日稍有起色,成交住宅分别为7套、3套和2套。无锡楼市春节连续6天零成交,整个长假未卖出1套商品住宅。杭州市区新房销售量也是屈指可数,总共仅成交了6套,远远落后于猴年春节的32套。合肥房价也惨遭暴跌,今年1月,合肥市区9区成交一手商品住宅1384套,同比降幅超过80%,三县累计成交1108套。

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房价方面跌幅不大,开发商似乎都很乐观,目前房价多数统计是新房。新房都是开发商的,所以他们可以死撑不降价。而二手房则是在炒房手中,面对无人看房的局面,必定会大量抛房,到时开发商不降价恐连卖的机会都没了。易居研究院副院长杨红旭分析认为,近期只管制新房定价,而不干预二手房交易。据此,基本上可能判定,本轮短周期,上海房价涨到头了,2017年将以下跌为主基调,部分时段盘整。

继续炒房还是变现为王?这是一个大家都容易忽视的问题,但对于房产投资人来说,是必须要面对的。在买房之初必须要考虑到以后的卖房,也就是说将来的变现,如果不能变现,再大的升值都与你无关,如果不能轻易变现,你就会为找到一个接盘者而耗时半年乃至一年之久。现在买进,相对于年初或者三个月前,应该是在高位,如果未来三年内不再上涨或者缓涨,我们就相当于炒到了山顶或次山顶,然后在上边站岗放哨,就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样,在2013年下半年——2016年上半年,苦苦站了三年岗,要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套,真不知道他们什么时候才能解脱。

在市场疯狂的时候,有一类人更加疯狂,指的就是散户,我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了,相反,那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满的杀了进去,这不能不让人警惕。

这个时候,任何利好都会被无限放大,如地王、如供求、如自贸区等等,但这些在市场不好的时候,则如空气一样轻飘,不会被人重视,因此,现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退,到那时,路归路、桥归桥,一切水落石出,我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗?

下面就让我们分析一下三年之后,到那时,看看你的房子卖给谁?

三年之后,按照最快速计算,就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以正常上市交易了,如果说现在的大部分都是炒房客,到那时应该大部分都该抛售房子,在二手房市场,你的卖房竞争对手可谓众多,到时候你能轻易地找到下家吗?这一点,尤其是那些郊区盘的客户可以面壁好好思考思考,可别到了该变现的时候傻眼了。

三年时间太长,任何政策上的变动都可能出现,如二套房首付60%以上,首套房30%以上,然后利率再次提高到7以上,如营业税2年减免改为5年减免,如个人所得税按照差额的20%征收,如增值税按照商业地产的30%或60%征收,如此,你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右,这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等,更要命的是再来一次严厉限购。

此外,房价暴涨之后,政府必然会释放更多的土地来增加供给,以此来改变未来市场预期,但如此一来,又会导致未来两三年内土地供应大增,未来的一手房投放量大幅增加,到那个时候,就不再是现在的供不应求,而是供大于求,到那时,你的二手房还能是个香饽饽吗?看看,提高税费和限购,会减少未来的市场需求,提高税费会提高未来的交易成本,如此一来,如果你的房价上涨50%左右,算上三年的月供支出,你基本挣不到钱,如果上涨一倍,可以挣一点钱,但在变现的时候也会面临客户稀少的问题,再加上未来三年供应增加,供求关系就会逆转,到那时,你再变现,还会像现在这么好变吗?

如果你在08年、09年卖过房,或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房,你就会知道,当市场不好或政策限制的时候,你想把升值的房产变现并不容易,有时候需要半年,有时候需要一年,有时候需要更长时间,这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

事实上,在2006年到2016年这10年间,真正容易出手变现的时间只有三次,第一次是2010年上半年,2013年的下半年,还有就是2016年的下半年,除此之外,都不容易变现,即使能变现也是以牺牲巨大利润为代价的。

很多人,都想在房产投资上挣到钱,但我可以明确的告诉你,能在房产投资上挣到钱的不足5%,和炒股一样,大多数都成了垫脚石,只有塔尖上的少数人能够挣到大钱,而且可以全身而退,而这一批人很早以前都扫货进场了,现在都已经隐退或正在悄悄地出货,按照他们的话说,现在是最佳的变现时间,而不是最佳的进场时机。

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