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房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成

一、房地产开发商都需要缴纳哪些税

1.契税

建筑用地在承接出让土地时,房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税。

2.营业税

自建建筑物出售,按建筑业3%税率计缴营业税,出售建筑物,按销售不动产的5%税率计缴营业税。

3.城市维护建设税和教育费附加

在缴纳营业税的同时,应以实际缴纳的营业税税额为计税依据,按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。城市建设维护税为比例税,按纳税人所在地区的不同,适用不同档次税率,具体是:纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在城市市区或者镇的,税率为1%。

4.城镇土地使用税

房地产开发商使用国有土地,以使用的土地面积为计税依据,按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额

土地使用税按年计算,分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)文件的规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

5.房产税

以拥有的房产的计税余值为计税依据,按1.2%税率计缴房产税。

应纳税额=房产余值×(1-10%~30%)×1.2%

房产税按年计征,分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定,房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税;但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6.车船使用税

以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收,分期缴纳,纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元,由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地,对单位是指经营所在地,对个人是指住所所在地。

7.土地增值税

以转让房地产所取得的增值额为计税依据,实行四级超率累进税率。

计算公式:

土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额

应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

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