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房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成

佚名_499021
2017-02-17
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一、房地产开发商都需要缴纳哪些税

1.契税

建筑用地在承接出让土地时,房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税。

2.营业税

自建建筑物出售,按建筑业3%税率计缴营业税,出售建筑物,按销售不动产的5%税率计缴营业税。

3.城市维护建设税和教育费附加

在缴纳营业税的同时,应以实际缴纳的营业税税额为计税依据,按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。城市建设维护税为比例税,按纳税人所在地区的不同,适用不同档次税率,具体是:纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在城市市区或者镇的,税率为1%。

4.城镇土地使用税

房地产开发商使用国有土地,以使用的土地面积为计税依据,按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额

土地使用税按年计算,分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)文件的规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

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5.房产税

以拥有的房产的计税余值为计税依据,按1.2%税率计缴房产税。

应纳税额=房产余值×(1-10%~30%)×1.2%

房产税按年计征,分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定,房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税;但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6.车船使用税

以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收,分期缴纳,纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元,由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地,对单位是指经营所在地,对个人是指住所所在地。

7.土地增值税

以转让房地产所取得的增值额为计税依据,实行四级超率累进税率。

计算公式:

土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额

应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目有:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。

土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

企业建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免纳土地增值税。

纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内,到房地产所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

8.印花税

书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。

9.企业所得税

应纳企业所得税额=(收入总额-税法准予扣除项目金额)×适用税率

税法规定,企业缴纳所得税实行按年计算,分期(月或季)预缴,月份或季度终了后15日内预缴,年度终了后4个月内汇算清缴,多退少补。

10.个人所得税

个人独资或合资企业,按个体工商户的生产经营所得的应税税目,计缴个人所得税。

应纳税额=(全年收入总额-成本费用以及损失)×适用税率-速算扣除数

个体工商户的经营所得应纳的个人所得税,按年计算,分月预缴,由纳税人在次月7日内预缴,年度终了后3个月内汇算清缴,多退少补。

二、地产开发前期费用明细

1.征地、拆迁阶段

地形勘测费;征用土地补偿费;附着物补偿费(拆迁补偿费);林地补偿费;森林植被恢复费;林地同意使用砍伐费;使用林地评估费;耕地占用税;耕地开垦费;新菜地、鱼塘开发建设基金;村民社保基金;征地管理费;征地查勘测量费;拆迁管理费;临迁补助费;城市增容费;房地产开发阶段;土地手续阶段;用地预审附图费;土地勘测费;摘牌交易服务费;土地使用权出让金(地价);土地使用权出让合同契税;土地闲置费;地质灾害评估费;购买地形图费;套图费用。

2.总规阶段

交通评估费;调规可行性研究费;公示公证费;公示牌制作费;专业报建;环境评价咨询费;人防易地建设费;规划报建;放线测量费;公示费(含公证费、公示牌制作费);市政设施配套费;设计、施工、监理招投标;招投标评标费;场地使用费;交易服务费;初步设计审查;审查费用;专家费;会议费;施工许可证;施工图审查费;工程定额编制费;质监费;安监费;劳保金;散装水泥基金;印花税;新型墙体材料基金;农民工社会工商保险;预售证;门牌号码制作费;邮箱制作费;楼盘名、路名登报费;制作路牌费;面积测绘费;规划验收阶段;验线费;公示费(含公证费、公示牌制作费);公示费(含公证费、公示牌制作费);违章处罚;大确权;房屋测绘费;确权查册费;补交出让金;房地产销售交易阶段;印花税;缴交税费;房地产交易手续费;其他费用;

工商注册费;工商年检费;

三、房地产开发项目成本费用组成

对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

(一)开发成本

共有八项:

1.土地使用权出让金

国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆迁安置补偿费

(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费

前期工程费主要包括:

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。

4.建安工程费

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费

它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算。

8.开发期间税费

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

(二)开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算。

2.销售费用

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:

(1)广告宣传费。约为销售收人的2%一3%;

(2)销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%;

(3)其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。

以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%-6%。

3.财务费用

它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

(三)投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较,常把估算结果以汇总表的形式列出。

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