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【行业观点】新商业,没那么简单!

"新商业"是时下最热议的话题之一,但从估值的角度来看,商业地产仍然是收益法,依赖于租金回报。

估值=经营净现金流NOI/资本化率

NOI=租金收入-营业费用

所以,无论是新商业还是旧商业,怎么样更好地运营与招商,怎么样增加收入和减少费用,增加NOI、降低资本化率,资产才会增值。

商业地产的吸金大法

中国最早开发的商业购物中心是上海恒隆广场与港汇恒隆广场,我1993年放下美国自己的企业,回到中国就是负责开发的这两个项目。在最近连续三年里,恒隆和港汇分别取得了国内购物中心租金收入坪效最高和租金单价最高的业绩。恒隆广场坪效年均超过人民币120元/天/㎡,作为一个海外上市公司项目,在国际投资者的角度来看,这也是中国商业地产行业里的一个标杆。

恒隆集团在香港的商业地产,主要集中在香港铜锣湾,那是寸土十金地方,但是在规划港汇广场时候,我们设计了很大的中庭,公共面积占了45%左右。在九十年代初做前期规划的时候,我们已经前瞻性地看到未来中庭多样性营销运用与运营推广活动。今天实体店面对大链接时代电商的冲击,需要有足够体量的中庭做不同的推广活动,这是一些成功商业地产的基因。当时也有不同的声音质疑港汇广场的公共面积过大并且没收入。“为什么投入这么多钱做中庭?”,但是开业后多年营运数据事实证明,每一次做活动收取的租金,远远超过店面的租金。所有的东西都是要有一些思维突破,尤其在大链接的时代,万众创新,但在90年代中国购物中心刚起步阶段,我们结合购物中心比较成熟的国际经验,在港汇广场的规划设计中创新性创造了中国第一个多厅影院,同时因为购物中心的体量非常大需要有消防防火分区,所以被消防局从中间一刀切出13米的消防通道,当时我们思考的就是怎么让冷清的消防通道变活。如果各位去过港汇广场,大家注意到的,或者觉得不错的,就是当时创新的休闲美食步行街!

前期定位在任何时代都是非常地重要,从资产管理的角度,为什么当时在经过亚洲金融风暴时候,我们还可以去思考做一个奢侈品的购物中心?购物中心的定位必须要着眼于未来趋势,而不是仅仅盯住眼前的消费市场,如果按照90年代末的消费水平,中国当时还不足以支撑顶级奢次品牌的消费市场,但是考虑到中国过去三十年的2位数的经济增长和人均收入的提升,所以我们做了一些非常大胆的业态重整、调整,到做全中国最顶级的奢侈品购物中心。如果看恒隆公司年报,2015年租金收益是港币41.94亿,这是一个非常健康稳定现金流,这也是商业地产非常迷人之处,它是不断有序而来的收入。

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