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房贷选等额本金还是等额本息?总算弄懂了!

在办理房贷时,也许很多人都会纠结,还款方式要选等额本金还是等额本息?噼里啪啦一顿摁计算器,发现同样100万的商业贷款,等额本息还款总金额要比等额本金多8万啊!这时候麻粉们是不是都想赶紧扑入等额本金的怀抱了?

要回答这个问题,首先要弄清等额本息和等额本金究竟是怎么一回事,先上一张图:

(以某房贷还款计划为例)

等额本息VS等额本金

从以上图表中可以看到,等额本息的还款过程是,每个月要还的利息逐月减少,而还给银行本金的部分逐月增加,这是符合等额本息还款方式的设计的(每个月还的本金+利息总数是固定的)。

但等额本金的还款过程,则是每月还给银行本金的部分不变,利息随着欠银行本金总额的减少也逐月递减,因此每月还款本金+利息总数也是逐月递减的。

其实,无论是等额本息还是等额本金,我们每个月还给银行的利息,都是看目前欠银行多少本金,再乘以利率。只是等额本息一开始还的本金少一点,欠银行的本金相对更多,所以总的利息会高一些。

多留现金在手里VS早点还钱给银行?

有了这样的分析,那我们就不难理解,选择等额本金还是等额本息的本质其实在于要不要快点还本金,也就是说你是要多留现金在自己手里,还是早点把钱还给银行?

如果不考虑现金流问题,是不可能把这笔钱默默藏在家里的床头柜让它长草发霉的,肯定是要用于投资的。那么,这个问题又可以翻译为,这笔钱用于投资的收益率是不是能超过贷款利率?

假设我以5%的价格获得了银行的商业贷款,转手以8%的利率将这笔资金卖出去(比如投资麻袋理财),那么来去之间,我们就赚了3%的利差。这样的生意是只赚不赔的,所以我们应该多留些这种资金在手上,也就是选择等额本息法,本金还得慢一点。

所以结论很简单,假设投资收益率大于贷款利率,那么果断选择等额本息还款假设投资收益率不如贷款利率,则选择等额本金更好。(这里的投资收益率是指一组现金流的内部收益率IRR,关于IRR的具体计算方法可在后台回复“IRR”获取。)

同样,很多贷款人纠结的其他问题,类似于「贷款期限是不是越长越好」,「要不要提前还贷」,其实都可以归结成投资收益率和贷款利率的比较

通胀影响还款方式的选择吗?

很多聪明的麻粉会提出关于通货膨胀的问题。

一般来说,如果是良性通胀,通胀上升时,基准利率上升,贷款利率和投资利率会跟着上涨,不会影响之前说的决策逻辑。所以,一般情况下无需考虑通胀水平。

但如果是恶性通胀,假设通胀利率为10%,那么就代表你今天的消费要比明年的消费“赚”10%,可以视作是一种投资收益率。也就是说,如果你认为未来通胀利率会超过贷款利率,那么欠银行的钱越多越好,贷款越长越好,选择等额本息还款更合适。

当然,以上的决策是在不考虑现金流的情况下进行的。在实际生活中,个人的还款能力也是重要考虑因素。很多一线城市的房产动辄需要贷款200、300万,这样前几个月还款的压力就会陡增。如果贷款额度较大,导致手头根本没有多余的现金流,还是老老实实选等额本息比较合适。

麻袋君有个同事就等额本金还是等额本息的问题,研究了半天。结果去银行才发现,妈呀,因为前几个月还款金额较多,收入不够审批标准,根本不让办等额本金还款。(摊手)

麻袋君奉劝各位,还是好好攒钱,不要等到要买房时才一脸懵逼。

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