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证监会放行房企公司债为误传,地产融资仍全面收紧

中汇金投资
2017-02-17
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房地产类公司债仍未放松,继续收紧。

2017年2月16日,A股上市公司北京金隅股份有限公司(简称“金隅股份”)公告称,于2月13日收到中国证监会批复,核准公司向合格投资者公开发行总额不超过40亿元的公司债券。

公告显示,该次公司债券采用分期发行方式,首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成;其余各期债券发行,自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

对此,有媒体报道称,此为时隔3个月,证监会再次放行房企公司债。

事实究竟如何?据21世纪经济报道记者了解房地产类公司债实际上仍未放行。

金隅股份40亿元小公募非房企类公司债

“我们专门问了交易所,金隅股份(发行公司债)算是建材类公司,不是房地产类企业发行公司债”,沪上某券商固收人士表示。

在交易所市场发行公司债融资,须遵循2016年10月发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,其中规定:房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。

金隅股份曾于2016年发行50亿元小公募、50亿元私募类公司债券,按其此前分类,金隅股份所属行业为“非金属矿物制品业”,经营范围包括“制造建筑材料、家具、建筑五金;木材加工;房地产开发经营;物业管理;销售自产产品”。即金隅股份并非以房地产为主营业务的公司。

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“目前,纯地产类公司债还是没有放行,只有公司自己带地产业务但地产业务非主营业务的才能发行发行公司债。”前述固收人士表示。

地产类公司债只见受理,谨慎放行

只见受理、反馈,不见发行,是最近三个月房地产类公司债的现状。

2月14日,上交所在给青岛海信房地产股份有限公司拟发行24亿元小公募的反馈中,继续要求房企进一步披露是否属于分类监管认定的房地产企业,是否存在不得发行公司债的相关情形,是否属于“关注类”等。

21世纪经济报道此前报道,监管层仍在受理房地产公司债申请,但迄今仍未有住宅类地产公司债放行。

从房企公司债反馈意见看,交易所目前仍在受理房企公司债发债申请,但自2016年11月以来,除四大AMC之一的华融资产旗下华融置业获批发行小公募债券外,多家房企公司债发行显示为“中止”或“终止”,其余房企申请发债显示为“受理”或“已反馈”但未见放行。

私募资产管理计划禁止投向16城市

除了公司债,近期私募资产管理计划也被禁止投向住宅类地产项目。

近日,中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。该文件规定,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划,暂不予备案。

具体来说,房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个,将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

上述条款目前只涉及普通住房房地产项目融资,投资于商业地产项目,保障房等并不受影响。

根据《备案管理规范第4号》文件,禁投房地产的私募资产管理计划包括五类:一是委托贷款;二是嵌套投资信托计划及其他金融产品;三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权;四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

住户贷款高位或引发进一步紧缩政策

2月16日,国际评级公司标准普尔发布报告称,短期内政府可能会继续调控房地产市场,以抑制房地产价格。事实上1月新增住户贷款处于高位,或将引发进一步的紧缩政策。

标普全球评级信用分析师黄馨慧表示,我们认为上述融资限制将削弱中国房地产开发商的替代性融资渠道,并增加其现金流压力。过去许多开发商借助资产管理产品融资,共同收购土地或开发新项目。上述禁令将限制该融资渠道,开发商需更加依赖合同销售产生的内部现金,以投资新项目或现有项目。

报告称,尽管2017年1月新增中长期住户贷款在新增贷款中的比重降至31%,低于2016年10月的75%,但新增中长期住户贷款同比增幅仍达到32%,环比去年12月增幅达到49%。这表明尽管目标城市的销售已降温,但楼市热度已蔓延至非目标城市。因此政府可能出台更多调控政策,以抑制房地产市场投机活动。

在此情况下,市场整合将加速,大型开发商将继续扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源,更高的地域多元化程度,以及更强的销售执行能力,即使在房地产业放缓情况下也能保证良好的合同销售。鉴于银行贷款向优质客户转移的步伐可能加快,强劲的合同销售对于开发商维持良好的银行贷款融资渠道亦十分重要。

另据上海金融报报道

1月房企债券融资暴跌92% 资金价格明显上行

2017年1月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元,延续了去年4季度来的低迷状态。相比2016年1月同期,下调幅度达到了92%。资金价格也出现了明显的上行趋势。

2016年,房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录,中原地产研究中心统计数据显示:合计全年融资额度达到了11376.7亿元,这也是历史上首次突破1万亿元的年份。同比同口径上涨幅度达到了26%。但从10月调控以后看,房企的债券融资难度明显加大:去年12月,合计房企债券融资仅126.7亿元,这是最近一年来的最低点。

从去年四季度看,楼市调控后,合计3个月,房企债券融资仅1100亿元,相比3季度的3480.7亿元下调了68.4%。从资金价格看,去年12月来发行的债券利率均在4.2—5.5%之间,整体看,相比去年9月前4%均有所上行。从趋势看,房企融资的总量在减少,而资金价格上行已经成为趋势。整体看,融资难度明显加大。

中原地产研究中心分析认为:首先,从资金成本看,支持2016年房地产市场爆发的主要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源,最近2个月发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格。

其次,房企的资金压力加大,整体看,海外融资难度越来越大,一旦内地债券融资压力增加,将明显增加房企资金压力。

第三,从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到后续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。

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