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百万美元一间房的时代,该如何投资?

几位朋友过年在美国小住,回来自然说到美国的房子。2008年至今道指翻番有余,美国市场各种不动产指数也是年年新高。与深圳、上海、北京稍微不同的是,美国一线城市的房价不是一步到位,然而经过多年复利累积,纽约、旧金山、西雅图、波士顿、檀香山等城市住得好一点的房屋价格也已涨到令多数美国人望尘莫及的程度。用好友的话说:一百万美元一间卧室,多少人负担得起?从东海岸到西海岸,从两居到五居,大致如此。不只美国一线城市如此,伦敦、东京、莫斯科、孟买以及北上深,寰球同此凉热。国际一线城市300万美元的房子,按净租金回报计,ROA在1%-4%区间,中位数约2.5%。鉴于美国CPI已反弹至2.5%,即便不考虑利率拐点,以投资论,当下在美国买房,不算糟好像也谈不上多好。

由此引出一个有趣的话题:在美联储和中国、欧盟、日本等主要经济体央行持续宽松多年即一百万美元一间房的背景下,当货币政策似乎到了有必要修正的节点,投资者遵循怎样的原则配置财富才算稳妥?

先说题外话。

“美国很穷吗?”

这是一位八岁的小帅哥、超级火车爱好者,在体验了世界各地几十个城市的轨道交通后,在纽约地铁里对他妈妈的提问。孩子们的观察往往富用洞察力,他们还没来得及储备足够多的“偏见”。美国在地铁、机场等公共基础设施上的公共投入,的确谈不上大手笔,够用就好。精打细算、面上的“穷”体现了美国文化中的实用主义偏好。

实用主义体现在制度设立、政府财政支出,美国企业的成本控制同样令人称道。航空业是近年美国资本市场关注的热点,曾经问过好几位非交运行业研究员,猜猜机队中配备了空客330、波音777及以上级别宽体客机的美国航空公司有几家,基本无人答对。美国人倒不是不敢花钱,否则就不会有Intel芯片、iphone手机和特斯拉电动车。物理法则、摩尔定律、梅特卡夫定律是美国企业家行事的参照,不仰仗批文鼻息、也不一定打融资到位起就得刚兑,华尔街协助企业家将远见落地,变为盈利的公司、全球通行的品牌和极具竞争力的产品和服务。

最近几年往来美国,还有一个深刻感受是其经济的全面资本化。出于习惯,比较关注企业财报,然后发现在美国衣食住行几乎所有消费或购买商品的生产商基本已上市或与上市公司关联,财务数据可查可看。政府财务数据更是公开透明。偶尔关注的土地交易,发现土地买家有联邦政府、州政府、外国人。美国的宅地法案、矿产法案早在19世纪末已基本夯实框架,经过百余年的完善,形成目前开放、活跃、共赢的良性发展状态(题外再题外:土地的资本化及信用创造,是发展中国家的短板,也是未来经济发展的希望所在)。

回到之前的问题,目前美国经济基本面相当好,当好到联储可以放手修正利率时,投资者该如何行动?关注时间投资微信号的数万朋友们,我们提出这个开放性的话题,希望大家互动:

您认为美国、中国是否已进入持续的加息周期?您认为未来投资的风险或机会在哪里?您如何应对?

抛砖引玉,可选的举措包括:

1、大类资产适度再平衡,关注市场中性策略、大宗商品、黄金类资产;

2、紧盯流动性及市场情绪,做多波动率;

3、回归资本资产定价模型,增配高ROA、减配低回报资产;

4、把握新兴市场复苏机会;

……

世事变化无穷,不断思考总会有新的收获。

祝周末愉快!

刘业伟

2017年2月17日

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