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高房价还在吸血!调控4个月了房价还没跌?

台州楼市
2017-02-17
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房价是中国特色的大众话题,全国10几亿人,会说话的基本都烦恼房价,尤其是高房价。

央行2月14日公布了2017年1月金融统计数据报告。1月末,本外币贷款余额114.19万亿元,同比增长12.1%。当月人民币贷款增加2.03万亿元。分部门看,住户部门贷款增加7521亿元,其中,短期贷款增加1229亿元,中长期贷款增加6293亿元。

1月份的房贷数据是刷新历史纪录的,而且从之前的4季度看,也基本都在4500亿以上!

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说来也是奇怪,1月份,全国20城都在收紧房贷利率,贷款红利越来越小,但是,从这个数据来看,1月份房贷发放总量还是很高。

也就是说,买房的热情还是不减,有钱就往楼市里面砸的人不是少数。

当然,我们也不排除,数据有滞后因素。也不排除,在这些贷款的背后,也有很多是刚需,是想趁着机会入手一间自住房的。

最近房价肯定没涨,但很多人期望的跌也没看到!未来你可能会看到部分数据上开始下调,但如果房贷这一个指标不跌,房价也可能在假摔。

2016年房价暴涨了,所以很多踏空的人期待能够在2017年上车。

中国各种预测房价很吃香,现在预测房价准确率0%的都可以开演唱会收费8888元了,可见普通人对预知房价有天生的好感。

我们从来不敢预测房价,原因很简单,预测房价最准确的姿态是要么一直说涨,要么一直说跌。

2016年1月~9月,你一个劲儿预测房价涨,指定没错。

今年,除了某些谜之自信的专家还在预测,其他人都不敢说啥了。

下面还是围绕数据聊聊很多人关心的一个问题:为什么调控从2016年930开始,到现在已经4个多月了,中国房价还没跌到期望值?

我们的“跌”和现在的“跌”

不是一个期望值

我们常说房价跌,是指房价跌到能给一般收入的人也能买得起房子或者不至于负担太重这样的希望的价格再通俗一点讲,不少人其实心里是想看着它大跌的。

也许不一定非得是白菜价,但一定不能是白菜的价格的几万倍。

2016年1月数据显示:住户部门贷款增加6075亿元。其中,短期贷款增加1292亿元,中长期贷款增加4783亿元:2016年9月住户中长期贷款约5741亿元。

从这个数据看,基本解释了为什么调控已经4个月了,一线城市房价,除部分郊区外,价格基本平稳。

而且,从下表可以看出,大城市之间的房价差距可以达到10倍!

房价确实是稳住了,但是并没有出现大跌的情况,北京、上海、深圳等城市只是停留在一个高房价的水平上,出现了价格的走稳或者微跌。

而且还得分新房和二手房,郊区房和市区房,是交易量跌了还是交易价格跌了等等细细讨论。

首先:从惯例看,1月各家银行有放贷冲动,所以2017年1月份的信贷额度虽然并非历史高点,但超过2万亿的数据依然环比明显上涨。

其次:房贷放贷时间相对滞后,所以目前的高点数据基本体现的是半年之前新建住宅成交与1-2个月前的二手房成交数据。(新建住宅房贷期房成交比例高,房贷放宽基本在一年后的封顶周期)

再次:影响短期市场价格之一的是房贷的松紧程度,目前看,各地有所收紧,但收紧幅度有限,特别是房贷的额度依然宽裕。

也就是说,一线城市房价,还是在一个大多数人高攀不起的“吸血状态”。

一线城市的抽血机制还在成倍开启

我们知道,不同城市有不同人口吸引力,好城市可以吸引到更多的人前往。

先给大家看一个大数据

在2014年的时候,人口走势有一个明显的拐点,流动人口在这个时间点开始下降。

但是下降这边可能有两种可能:第一种是城市发展更均衡,大家都愿意留在家乡工作。第二种是老龄化加剧,适合工作的人口数量开始锐减。

到底是哪一种?

我们再来看这个数据

很显然,在2013年开始,劳动年龄人口数就开始下降了,这符合了在2014年发生流动人口下滑这样一个事实。

好了,有一个有趣的问题:在劳动人口萎缩的前提下,那么一线城市吸纳人口红利的能力有没有降低?

我们很容易得到这样的数据

北上广深的人口净流入是最大的,但是相比较过去,这些城市的吸引能力是越来越强还是越来越弱呢?

有一组有趣的对比

也就五年时间,人口净流入为正的省市,已经从2010年的10个到现在只有8个,辽宁和内蒙古已经从流入变成流出。另外……

2016年北京上海广东浙江的人口流入量都相比较2015年有明显提升,今年除了广东略有下滑外,这几个城市都保持持续的攀升,换句话来说,在总流动人口下滑的现在,核心城市的吸引力依然在保持强势的吸纳。

所以,其他城市未来需要面对的是:人口老龄化+人口流失双重局面。

城市数据团画了一个图,如果这样的趋势不能逆转,2050年局面会是这样

北上广深会吸干周边城市所有的人口红利。

看到这里你或许可以明白为什么我们要这么大力度地限制一线城市的人口导入,为什么一线的房价飙升那么容易而打压下来却难上加难,为什么要从房价教育等各个维度的挤压外地人。

正是因为如果不阻止,一线城市的发展的代价是成倍的牺牲周边城市。

上图规划了一线以及准一线城市吸纳的外来人口距离他家乡的距离,我们看到在今年,2017年,这样的距离越来越长。

换句话来说,就在一线城市严控外来人口的同时,我们也越来越愿意离开家乡奔赴自己想要去的地方,家乡的概念越来越淡,离开的距离越来越远。

一个长三角,10%的中国人口贡献了中国20%的GDP,一个珠三角,4%的人口贡献了9%的GDP,京津翼8%的人口贡献了10%的GDP,

也就是说,只有在北上广深才能感受到经济活力这件事,只有这里的人才在创造价值,人的作用才会反复地凸显。

这里我们看看邻居俄罗斯。它的人口从1992年就开始负增长,但是人口却加速往莫斯科、圣彼得堡集中。莫斯科人口在1989年有897万,但是到2010年就到达1150万,实际人口甚至达到1300万-1700万之间。

而这样的代价是,莫斯科房价全球最高,且人均居住面积只有22平米,交通拥堵程度全球第三,比北京还惨

人口增量下滑,而核心城市人口数持续攀升,道理也很简单,因为在俄罗斯,其他城市都趋于消亡,只剩下两个城市还有活力了。

人口出生率下降,带来的必然是整个国家没有活力,而仅有一点点新出生人口,就疯了一般的涌向核心城市,推高那里的房价,但是却没有带来一点点的城市幸福感。

这样的现象发生在俄罗斯,不知道中国会不会也如此。

结论

除了人口结构,判断全国房价走势可以说主要看资金价格和是否认房又认贷,这个政策是否会出现影响非常大。如果认房又认贷,可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间,而房价的跌幅甚至会接近2014年。

资本流出的压力以及国际收支问题会使得央行考虑加息,人民币贬值的趋势是否会延续也会影响未来房地产市场的走势。

国内近期PPI(生产价格指数)连创新高,市场对于PPI连续上涨导致通胀上行的预期不断加强,如果由PPI推升CPI(居民消费价格指数)接近3%,央行采取加息应对通胀也就成为了一种被迫之举。

从国际收支视角来看,美联储去年12月份加息并给予明年3次加息预期,会给资本流出巨大压力,采取加息的策略可以有效遏制资本流出。

当然,如果一旦加息(或者资金价格上涨过速),代表了金融政策的取向出现变化,房价的跌幅将有失控的可能性。

废话太多,直接说结论:

信贷数据的高低,代表了在实际执行层面,楼市调控的真实意图,所以未来房价走势,不仅仅是防止大涨,更是防止大跌。

所以,千万专家都不如曾经有位网友说的话:“房地产是经济的重要支柱,怎么可能让(它)大跌?”

期望着房价变白菜价的人,还是洗洗睡吧。降温=防止大涨,可是大跌的话,就算了吧。

所以机灵的人还是知道买房还得是买核心,有钱还是会往一线城市的优质房上砸出去。

来源:大伟看楼市、真叫卢俊的地产观、21世纪经济报道、凤凰号、城市数据图

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