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晓金融:如何零首付购房

当你与房东沟通一段时间之后,双方已经具备了基本的信任关系。随着房东主动咨询“租转售”相关细节的次数越来越多,你基本就可以判断:房东已经动心了。

这时,主动出击,约房东出来见个面,或者是上门去谈——这是你必不可少的推动业务发展的步骤。

如果房东对于约见的“邀请”没什么兴趣,你就该明白,实际上他还没有完全“信任”阶段。所以,你不用急,你只要耐心地等待、持续沟通就好了。

正常情况下,你一个月之内(即使是从一个完全的新手开始)也应该至少或得3次约见——所以,第一个月之内成交一单,是完全有可能的。

这时,你必须准备好两样工具:

· “租转售”收益核算表4

· “期权合同”表5

“租转售”收益核算分析

在“房神秘籍”里,我们详细介绍过“租转售”的价值及收益,如果你现在还不是很清楚的话,请温习一下相关的章节。

这里,我们围绕“收益核算表”,结合实际数据来分析“租转售”的具体收益。这部分非常重要,你必须深刻理解、熟练掌握各项数据的计算原理。

在EXCEL工具里,黄色区域的内容是可以修改的。

重点:

(1)房屋交易价款:由于买家得到了“融资便利”;所以房东可以提高一些房价出售——但要记住,原房价(即22万)千万别跟买家说,更不能写在合同上;期权合同上只能标注245000这个交易房价。至于房价提高是10%还是5%,需要又双方协商确定。

(2)定金比例:定金不能订得太高,也不能太低。在5%左右比较恰当。至少要达到5位数,才有一定的约束力。

(在特殊情况下,比如房东潜在心里不想出售;可以不收取定金,便于违约时也不必承担过多损失)

(3)买家最后购买时房东可能发现收益率才30%左右,比普通出租24%的收益率高出6%。这时,你一定要提醒房东:此时,房东能收到¥287800的现金;而普通出租时,22万的房价是无法直接变成现金的;

最后,房东的总收益为普通出租房子的:

(30.82%*20%+37.48%*80%)/24.55%=1.47倍

即三年总收益提高了近50%.

由于80%的情况下,买家最后都不会购买,所以,房东最可能收获的实际上是37.48%的收益率——不但多赚了房租,而且还保留了房产。

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