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房地产税来了?房价又该何去何从

刚一开年,“房产税”就成了舆论热议的话题。

这有现实市场背景:春节刚过,楼市利空连连,多地房贷收紧,融资弹药库——私募资管产品被盯牢,房企尤其是中小房企的钱袋子堪忧。

说起房地产税改革,这些年着实为媒体贡献了不少流量。从物业税,到房产税,再到如今的房地产税,来来去去提了十几年。而且有热爱观察的有心之士发现,过去数年,凡是楼市调控要紧的窗口期,高层对房地产税往往提得更频繁,引发社会大讨论,各方观望,楼市渐稳后,便再偃旗息鼓一阵子。久而久之,房地产税与房价之间倒是形成了一种貌似形影相随的奇妙关系。

房地产市场的问题,也许并不仅仅在于房地产市场本身,这与我们一直强调的实体经济投资回报率降低导致的资金空转有关。关于房地产市场的税费制度、土地制度、中央和地方财政关系协调等,将成为决定房地产市场中长期发展的核心因素。房地产泡沫的肆意蔓延,不利于中长期经济发展。长此以往,容易引起金融风险的积聚。

房地产泡沫的背后是实体经济投资回报率过低,资金不愿意进入实体经济,都在追逐资产泡沫。我们认为,第一,土地财政的改变、征收房产税是抑制房地产泡沫的重要方面,将从根本上改变房地产市场的短期泡沫行为。第二,增加二套房交易环节的税费也是抑制房地产泡沫的有力手段。第三,从货币政策的角度而言,稳健中性的货币政策环境也有助于缓解资金空转和房地产泡沫,使得房地产市场产生“质变”。

房地产市场的“质变”,意在抑制房地产市场的资产泡沫和恢复基本居住功能。一般而言,房地产集基本居住功能的耐用消费品特征和资产配置属性的投资品特征于一身,对于中国经济短期波动、中期转型和长期发展,以及中国金融领域的稳定,都具有重要的影响。

目前房地产市场的库存销售比处于较低的位置,即便销售增速在2016年四季度已经开始下降,但是2017年上半年房地产投资不会剧烈下降,可能到下半年开始感受到压力。

一二线城市的房价和投资与三四线城市的房价和投资有望出现更为明显的分化。我们认为,随着经济结构的调整,由于服务业的发展,使得人口具有进一步聚集的趋势和内生动力。我国人口在城市圈和城市圈内部可能呈现出进一步集中的趋势,这对于人口净流入的很多一二线城市而言,其房地产投资和房价依然具有较好前景。

2014年时,时任财政部部长楼继伟曾撰文称,房地产税总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

2017年春节刚过,房地产市场利空接连出击,多地房贷收紧,随着房地产调控政策持续收紧,不少热点城市商品房成交量环比大幅下降。对于2017年市场,房屋销售面积下降几乎是定局。机构对于成交量的预测方向一致,都是跌。所谓量在价前,买房的人少了,紧接着的房价也不会好到哪里去,大多机构预测2017年房价在正负3%以内。

但从2017年全年来看,也有很多人认为,2017年上半年全国销售均价将持平,下半年随着政策松绑重回上升趋势,毕竟高地价在那摆着,一线城市和核心二线城市短期内还是存在很大的供应缺口。可不管怎样,房地产税无疑是建立房地产市场长效机制、让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。

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