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每周城事003期 | 风口上的环沪市场:嘉兴(一)

文/长三角城市与投资研究中心(公众号ID:dichan_touzi)

克而瑞原创出品,每周相见,转载须注明上述作者和出处

风光谢幕的2016年,环沪地区的昆山、太仓、吴江、嘉兴、嘉善等地市场高热,外溢需求高涨,房价提速上升,在后半程纷纷加入调控大军。而在这些环沪第一圈层的城市中,嘉兴市区却一直是沪杭的夹心层,与其他几个近沪城市相比,基建利好、规划能级等都相对不足,在承接环沪红利方面更有嘉善的截流,没有绝对的临沪优势;在前几年嘉兴市区的基本处于供大于求的局面,本地化明显,存量较大,基本走的以价换量的路。既然如此,整个嘉兴市区的走俏缘起何处?

一、市场环境

虽然2016年初全国政策放松,但嘉兴楼市却表现滞后,但在嘉沪房价剪刀差、“嘉沪同城”、“沪九条”出台等诸多背景下,受上海大量外溢和投资客蜂拥而至的影响,嘉兴楼市下半年终究还是开始升温,房价越炒越高。短短几个月,房价普遍在万元以上。据悉,某些沉寂多年的楼盘不仅销售一空,而且能够高价售出,之前无人问津的楼盘,同样求而不得!

嘉兴2016年1-12月商品房成交均格走势(元/㎡)

数据来源:嘉兴房产超市网

2016年嘉兴市本级共成交各类商品房约48835套,成交金额约385.49亿元。总成交量同比2015年(25982套)上涨88%。

嘉兴2016年1-12月商品房成交量走势(套)

数据来源:嘉兴房产超市网

据当地房地产机构了解,今年嘉兴市场上海客户比例攀升,6-9月高峰期超过50%。而上海客群中投资置业客户占比达70%以上。2016年的嘉兴市场,上海客户的贡献明显,而“嘉五条”对于中介机构的管控力度,也显示出分销对于市场的推动作用不小。而在外溢进场之前,嘉兴的库存去化压力还是不小的,市场也表现出以价换量的趋势,缺乏上行动力。

从这个缩影我们可以看出,嘉兴市场具备稳定的内生需求,但嘉兴的提升驱动主要依赖于上海外溢,需要借助的外力较强。

所以在大量的外来需求和投资流造就的短暂繁荣之后,嘉兴还是在第四季度迎来“嘉五条”和“限购”,至此外地购房受到抑制,投资客纷纷离场,购买需求重新回归本地。

其实作为临近上海的三线城市,嘉兴市场与上海的剪刀差巨大,成为上海外溢的选择也是情理之中;况且在政策规划层面,《上海市城市总体规划(2016-2040)》也明确将嘉兴写进上海大都市圈,意味着未来嘉兴与上海在经济、能源、交通等方面的联系将更加紧密,更加利于嘉兴共享上海的优势资源和服务,承接上海的产业转移和要素溢出。

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