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2017年或将是1949年以来最汹涌的买房潮?

一条黄金
2017-02-17
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回望2016年的房地产市场,最大的反复无疑是年初确定的房地产去库存政策在四季度重新回到“限购”“限贷”的老路。在政策趋紧的风向之下,2017年中国房地产市场怎么走?

通过两个小故事,

我们可一窥今年中国楼市的

“冰火两重天”的特性

1、3月1日,辽宁沈阳市政府发布的一条房产新政令外界震惊:高校毕业生在沈阳购房可享受“零首付”政策。这个举步维艰的东北城市,困于超过两年的去库存周期,慌不择路,结果新政仅存活8小时,沦为笑话。

沈阳不是一座城在战斗,在这座东北城市身后,是全国数以百计为深陷去库存泥淖的中小城市。

2、9月,杭州某地产旗下楼盘发售当日,抢房者争先恐后,甚至把门撞掉,有人形容如“丧尸般疯狂”。下面这个场景,相信大家不会感到陌生。

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2016年,在北上广深和杭州、南京等二线明星城市,我们见证了排山倒海般的涨价潮,就像一场前赴后继的接力比赛,上海深圳领衔,接着由厦门、苏州、合肥等城市跟上,然后无锡、嘉兴、中山、惠州等城市也来接棒,直到国庆期间十几个城市一齐出手调控,2016年的楼市狂欢才宣告落幕。

就像四年前一样,一大波调控暴雨后,有形之手和无形之手陷入对峙,谁也不敢轻举妄动,这就是我们目前看到的局面。

现在外界最关心的问题是,2017年楼市怎么走?“房子是用来住的,不是用来炒的”在2017年是承诺还是空话?“北上深房价永远涨”的神话在2017年会继续应验还是破灭?人民币汇率破7近在咫尺,贬值停不下来,对楼市是福是祸?

01、三四线城市内部分化

2016年的楼市,分化主要存在于一二线城市与三四线城市之间,前者火爆,后者萧条;2017年分化会继续,只不过是三四线城市内部的分化。

年末的中央经济工作会议说了,明年要“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”,可以说,三四线城市的楼市迎来了一个发展机会。

如果说2016年一线城市楼市的火爆得益于资本红利,那么政策红利将是明年中小城市去库存的驱动力。

在中央经济工作会议之后,高层智囊们解读会议时都不忘为三四线城市卖房子出谋划策,国务院发展研究中心副主任王一鸣称“要鼓励农业转移人口购买三四线城市商品房”,中央政策研究室副主任潘盛洲建议“三四线城市设立住宅政策性银行”,林林总总,皆指向去库存。

要知道,在中国特色的市场环境中,当有形之手下决心去库存时,一般都是价格上涨的信号:2016年钢铁、煤炭、水泥的价格一路走高,无不与自上而下推动的“去库存”相关。

不过,并不是所有中小城市都有机会成为赢家。若产业萎靡不振、人口持续外流,这类城市属于扶不起的阿斗,政府一只巴掌拍不响;只有那些支柱产业依然有竞争力,年轻人愿意留下的中小城市才有故事可讲。

“分化效应”将进一步发酵,这甚至可能是三四线城市最后的船票。

根据《2016全国城市年轻指数报告》,三线城市里头年轻人口净流入排在前五的城市是广西柳州、贵州贵阳、浙江金华、湖南常德、江苏盐城;四线城市里头排前五的是河南开封、湖南株洲、四川乐山、湖南郴州、四川德阳。人口流动与经济兴衰是共振的,这些城市在2017年有更大概率成为赢家。

另外,围绕在北上广深周边的三四线城市也可能成为受益者,京津冀都市群的廊坊、长三角都市圈的南通、嘉兴、珠三角都市圈的惠州、中山,他们是都市圈战略中的重要节点,距离核心的人才、资金和数据并不遥远,发展颇具想象空间,房地产商也有故事可讲。

02、上半年和下半年分化

房地产依然是中国经济的一大支柱产业,楼价的地区分化背后是经济分化,10月调控政策汹涌而至,也跟高杠杆的金融风险有关。因此,政策要将房地产行业的咽喉扼紧还是放松,最终取决于经济发展和地方财政状况。

2016年前三季度,房地产对经济增长的贡献率为8.02%,处于历史高位。西南证券甚至指出,考虑到上下游众多行业,房地产对经济增长的实际贡献率高达20%-30%。前三季度,中国经济没有遭遇断崖式下滑,房地产实则功不可没。

而10月份史上最严调控之后,房地产投资的放缓会给中国经济带来什么影响,目前仍有悬念。毕竟,11月份全国房屋销售面积和销售金额的增速,比10月下降了18.5个百分点和26.9个百分点,犹如以及响当当的重拳。

2017年,“保增长”任务艰巨的中国经济能否吃得消这剂猛药,谁也没底。“GDP效应”一旦发作,其影响力是惊人的。

瑞银证券近期便在一篇报告中提醒:“预计2017 年房地产新开工增速放缓至0-2%,房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力,将会使得实际 GDP 增速放缓。”

若上半年中国经济无法靠新动能和基建稳住,那么,并不能排除下半年部分城市的调控措施会有所松动。

目前,北上广深的调控力度最大,苏州、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、珠海等城市的程度稍弱,若限购限贷松动,将会从力度较弱的地方着手。最快,或许就在下半年。

03、“避霾城市”热度上升

对北方人来说,几乎每年12月份他们都会遭遇噩梦般的灾难——雾霾。雾霾正在赶人:有患了哮喘的小学生跑到广州深圳读书,有已经退休、颐养天年的老人飞到海南岛度假、也有人携妻带子去张家口崇礼洗肺去了。

根据携程网的酒店数据,在雾霾最严重的那个星期,与“避霾”标签相关的酒店预订量总体环比上周暴增了近两倍,北京人国内避霾最爱三亚、厦门等地,三亚、丽江、厦门等地酒店预订量同比增长超过8成。

雾霾年年来,保卫生命不可懈怠。当人们逾重视健康,逃离雾霾的动力就越大。每年成千上万的北方人都海南看房买房,一个重要的原因,就是海南空气好。

2017年,“避霾效应”一旦演化为全社会的自觉迁移运动,“避霾城市”的楼市作为潜力股爆发的时机也就来了。

根据环保部的最新数据,11月份全国空气最好的10个城市分别是:海口、舟山、福州、南宁、惠州、丽水、贵阳、深圳、昆明、厦门。而北京仅排在第58位,天津是62。

除了深圳、厦门之外,全国空气质量最好的8个城市的房价都不算高。海口、南宁、惠州、贵阳、昆明五城的均价都低于1万元,且海口是海南盛会、南宁是广西省会、贵阳是贵州省会、昆明是云南省会,既有新鲜空气,又有省会的区位优势和政策加持,这些城市的房子在2017年或许会受到来自北方的“避霾者”的青睐。

04、海外配置意识觉醒

10月份,胡润研究院发布了《中国投资移民白皮书》,白皮书对中国240位平均财富2700万人民币的中国富人进行调查,结果显示:60%的中国富人计划在未来3年内在海外购买投资性住宅。

最近两年,海外资产配置热潮明显升温,而且,去国外买房,正从富豪阶层向中产阶级扩散。

2017年,可能会成为一个加速度的历史节点。国内,北上深房价居高,风险有增无减,且人民币汇率贬值像掉入滑梯一般持续向下,破7只是时间问题;国外,美元强势方兴未艾,欧美楼市稳中有升。在一推和一拉之间,到海外买房越来越富裕阶层资产配置的备选项。

2017,他们还是决定买房

刚刚过去的2016年,对于中国楼市而言是疯狂的,前三季度的狂奔,最终成就了年度各项成交数值的巅峰。然而,此一时彼一时,四季度袭来的集中调控让楼市上空阴云密布,即便是跨年,住建部也要喊上两嗓子--通报了21家违规房企,重申保持严查高压态势!!那边厢,经历了三个月的“历练”,市场热情降温自不必说,看衰的、观望的人越来越多,当然,也有不少执着坚定的乐观者。

那么,问题来了,2017,你会考虑买房吗?(表告诉我,你木有想过这个问题)

这是一个简单又复杂的问题!为此,弹房君专门制作了一份调查问卷,通过历时一周的跨年调查,整理出100份有效答案,或许可以在某种程度上为你提供一些启发。

31%

在是否会买房这个问题上,31%的人选择“会”!相信看到这个数字,大家就能明显感受到楼市调控对市场带来的冲击了。那么,在相对较低的买房人群比例中,弹房君更加关心的问题是他们打算在2017年哪个时间段买房?

四季度!

选择第四季度买房的人占比最大,达到了36%;第一季度打算购房的人数最少,只有14%;另有27%的人选择第二季度购房。

选择第四季度出手的购房者认为:2017年前三季度的市场具有较大的不确定性,希望到了第四季度稳定后再抄底。

市场如此风声鹤唳,这31%还依然打算买房,他们是不是sa??相信,你跟弹房君一样,灰常想知道他们到底是怎么想的!

下面,来让我们听听他们的心声:

首次置业

受访者:严女士

29岁,金融资讯行业,月薪13000元,老公月薪20000元

买房地点:较有发展潜力的二线城市

购房原因:来北京这么多年,一直是租房,即便婚后这几年也是这样。原本攒了一些钱打算2016年买房的,但房价上涨和楼市调控打乱了我的买房计划。北京这样的城市,房价只会越来越高,我们实在是追不上,最终我们决定放弃在京的买房计划,同时也坚定了到二线城市买房定居的决心。与其在北京这样的城市奋力追赶、辛苦打拼,不如到一个相对安逸但机会还不错的城市换一种活法。

至于什么时候出手,现在的环境还是不够明朗,我们会先观察一段时间,待下半年市场预期稳定后,赶紧出手买房。不管是一线还是二线,调控都是暂时的,未来的房价还会继续上涨。

二次置业

受访者:刘先生

34岁,自由创业的码农,手握三个潜力项目。一家四口,两个孩子,未到学龄期,2016年9月出手了一套天通苑自住住宅,现租房居住。

买房地点:北京

购房原因:2016年在市场高点的时候我把房子卖了,就是打算等市场回调的时候再入手一套房子的。但是我不会考虑新房,首选自住房,其次二手房。商品房价格太高,买了怕当接盘侠!未来看样子会是货币紧缩,再看整体经济和失业率在攀升,哪敢买那么贵的!如果摇上自住房,我等同于房子变现了。房价上涨也不会赔多少,房价大下跌也免受损失。

现在趁着市场形势还不明朗,我先参与摇自住房,如果摇不上,或者可以选择的项目综合条件太差,我会在四五月份再着手买二手房。不过,如果手里的项目明年款项全部到位后,盈利大增的话,可能买一个特别好的房子。

我觉得北京的房价三五年之内都会处于横盘状态,我的主要判断依据有以下几点:

1.美国加息预期应该不会改变,过去几年的货币宽松政策肯定是会变的;

2.去年,人们买房杠杆普遍用的太高了,卖一套房子买新房只够首付,这不科学! 以我为例,我最近看了一个房子,卖400万,卖家以这400万再去海淀买700万的房子,只够首付。

3. 整体经济情况不乐观,尤其是一些制造企业状况也不大好,房产短时间内上涨没有基础,要不就是最后大家全都被套。

4.中央已经就调控三令五申了,执行效果需要时间来体现。今后的政策应该会向实体经济更多倾斜。所以,房价未必会下跌,但最少应该盘整,以给经济振兴换来时间。

5.如果房价再疯涨,最少对应的人民币贬值更快,或许汇率的增值比房价更快。因为现在房价如果再上涨,也只能再超发货币,不然没有动力,货币超发意味着贬值更快,而且货币超发到最后,边际效用是递减的。

另外,我之所以持续关注二手房市场,是觉得二手房的性价比更高一些。就算买房,我也需要房源不断的增加来增加我的选择余地,以之前的首付来看,合适的只有一两套,可能还有些毛病,不是那么理想。现在市场处于迷茫期,每天都会有新房源,房屋成色还比之前的好。房源不断增加,我的议价空间也会增大。之前买90平的,需要首付200万左右。现在170万就能比之前200万首付的房子好。

(为了在尽量高的点卖出房子,在尽量合适的点再买到合适的房子,刘先生对于房地产市场的关注和研究跟弹房君已经差不多了,看得出,功课做得很足!)

多次置业

受访者:陶女士

36岁,护士,月薪15000元,老公月薪35000元,家住南四环,2016年还清房贷

买房地点:重庆

购房原因:我是一个重庆人,一直都希望能在老家买一套房子,买完也不出租,我自己回重庆休假的时候或平时亲戚朋友有需求都可以有个落脚的地方,然后坐等房价升值,以目前重庆的发展情况来看,房价上涨还是非常可期的。

至于北京的房价,我觉得不会跌的,不涨就不错了,我现在是暂时没有能力在北京换房,所以先在老家投资一套,过几年经济条件允许了一定还会换房的。

受访者:杨先生

地产金融公司高管,年龄45+

买房地点:北京

购房原因:2017还是打算买房,主要是手里有一些闲钱想投出去,但是没有更好的投资方向,加上之前从事房地产多年,比较熟悉行业,所以还是决定买房。目前正在寻找价值洼地,主要还是打算买学区房,因为将来的流通和升值都会有保障。

受访者:王女士

投资公司高管,年龄40+

买房地点:环北京区域

购房原因:本来投了一些新的公司,还跟着一些私募基金做了一些投资,但终归还是不踏实,觉得应该在有过经验的领域做投资,所以最终还是锁定在2017年继续买房。至于买房的区域,最好是没有雾霾或霾少的地方,大七环或者七环以外吧。

不买房,可能只有一个理由!买房,可能也只需要一个理由——对于刚需者来说,就是需要一个家,或者一个更大点的家;对于投资者,就是房价还是会涨的!!!有一点是确定的,选择在2017年买房的人,他们对市场都有着对同样的信心。

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