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地王难再现 临港房价却依然奔四

东地产
2017-02-17
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上海土地市场春节之后第一拍在今天一早正式进行。从结果来看,开发商理性参拍许是2017年趋势。

鸡年首拍落幕 调控效果显现

此次共推出3幅宅地,分别是临港南汇新城NNW-C4A-02地块、临港南汇新城NNW-C4D-02地块和临港南汇新城NNW-C4D-08、NNW-C4D-09地块,出让面积分别是61380平方米、40361平方米,64418.8平方米,挂牌起始价分别为15.4678亿元、10.171亿元、16.2336亿元,起拍楼板价都在21000元/平方米左右。

3幅地块位于浦东新区临港新城,并列排布,处于以滴水湖为圆心的放射型环状路环湖北三路以北,临港大道、铃兰路附近,3幅地块出让总建面达19.9万方,容积率均为1.2,起拍楼板价均为21000元/平方米,这个起拍价对滴水湖区域来说是一个相当高的价格。

最终,NNW-C4A-02地块被绿地竞得,成交价格为 15.6 亿元,成交楼面价21180 元/平方米,溢价率0.85%。

展开剩余78%

NNW-C4D-08 、NNW-C4D-09地块被碧桂园收入囊中,成交总价16.3亿元,成交楼面价21086元/平米,溢价率0.41%。

万科以10.35亿元竞得NNW-C4D-02地块,成交楼面价为21370元/平方米,溢价率为1.76%。

此次土拍银监局再次坐镇,继续传递“从紧”信号,拍卖过程比较理性也是意料之中的事。

临港奔四

相对偏远的临港新城房价向来偏低,但自从自贸区概念发酵以来,随着区域内公建配套不断改善,房价水平在近两年出现较大增长。

去年9月17日,万科金域澜湾首次开盘,442套房源在数小时内被一抢而空,均价已经达到28000-30000元/平方米左右。

去年12月31日,碧桂园在临港的全新楼盘碧桂园浦东星作开盘,同样很快成为区域内销冠,当前在售的108平-126平3房2厅3卫叠墅总价约350-440万元。

如今,临港南汇新城的宅地起拍楼板价都已达到21000元/平方米,再加上轨交房的区位优势(所拍地块距轨道交通临港大道站点约800米左右),即便以底价成交,到这一地块上建造的房子上市后,价格预计将突破40000元/平方米。

1月土地市场陷入冰点

2016年房地产市场经历了有史以来力度最大的一次调控,受到 5 月份以后各地“地王”频出的影响,“控地王”政策不断,并进一步严查企业拿地资金来源。

在今年 1 月,上海土地市场行情已经陷入冰点。同策咨询研究院数据显示,全月各类土地仅成交 9 幅,合计 35.37 公顷,环比下滑 8 成,同比下滑幅度也达18%。1月,上海全市各类土地成交总金额仅为 81 亿元,较去年 12 月份下挫近 5 成,同比下滑 4 成。其中,纯宅地成交金额为 34 亿元,环比、同比分别下滑 29% 和 35%。

而从 2016 年年底以及 2017 年年初的几幅地块来看,动辄破百的溢价率已经一去不复返,开发商拿地较为理性。

2017 年首幅纯宅地在 1 月 5 日下午,被世茂以 23.6 亿元 的总价拿下,溢价 57%,成交楼面地价为 23469 元/平米。当天,碧桂园在罗店拿到的1幅商住地块,楼板价贴近底价,仅 15738 元/平方米。

春节过后,上海计划出让的地块数量大幅增加,仅2月份就预计将出让 7 幅不含动迁配套房地块的经营性用地,但从区域分布来看,都较为偏远,分别位于临港南汇新城以及金山新城、金山枫泾、 金山工业区。

从鸡年首场土拍来看, 2017年“地王”将难再出现。

从销售到土拍 大牌房企争夺激烈

万科、绿地、碧桂园,一个偏僻的临港的土拍,就是今年房企竞争的缩影。

值得一提的是,2016年,碧桂园凭借3088.4亿元的销售额排名全国第三,仅次于恒大、万科。在刚刚结束的1月份,碧桂园就超过了万科和恒大,拿下了1月的销冠。

从去年开始,碧桂园在土地市场大肆圈地。同策咨询研究部数据显示,2016年,碧桂园全年新增土地储备规划建筑面积达3714.39万平米,同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最,较2015年大幅增长87.89%。进入2017年,这股势头依然无法阻挡,又以102.72亿元的拿地总额夺得1月上市房企拿地金额TOP20榜首,共计拿地14宗,其中1宗位于上海宝山。

算上刚刚拍得的这块地,碧桂园在上海已经连拿了9幅地块。碧桂园目前在上海已有5块宅地待开发,之前项目从拿地到入市周期大概在一年左右,参考这一点,今年碧桂园很可能会有4个新项目入市,加上原有的3个住宅项目,2017年碧桂园很可能在上海有7—8个住宅销售,其在上海的业绩可能有一个突破性发展。

而作为曾经的霸主,万科如今已经走出阴霾。内既安,外必争。再加上环伺周边的恒大等其他大牌房企,今年的戏有得看了。

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