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郑州“1元房价”背后的“熔断”机制完善之路

中国经济导报城市社会
2017-02-17
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王治山 中国经济导报记者 刘宝

“1元房价”、“2元利润”,甚至负利润!开发商们意欲何为?是人为故意操纵,还是规则出现了问题?2月7日,郑州市政府发布《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》(以下称《通知》),以此来防堵郑州土地竞拍可能存在的漏洞。为何郑州房市一波未平一波又起?

“新政”防堵漏洞

在去年的那轮全国地王频拍、房价疯涨的火爆场面中,郑州市可谓出尽了风头。据国家有关统计数据显示,2016年8月份70个大中城市住宅销售价格中,郑州环比价格涨幅位居全国之首。

为抑制疯涨的房价,降温过热的土地市场,郑州市政府办公厅于2016年9月14日出台了九项措施(以下称“郑九条”),其中第二条提出:郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。此条措施被当地业界称为土地竞拍“熔断”规则。

实际上,为了进一步细化地拍市场“熔断”机制,2016年10月27日,郑州市有关部门还在“郑九条”基础上出台了《郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》(以下称《暂行办法》),并对“违约”行为制定了严厉的处罚措施。

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接下来,令人震惊的事情就发生了。在2017年1月22日的七宗住宅用地竞拍中,牟政出〔2016〕198号(网)地块触动“熔断”地价5.4亿万元(楼面地价约4643元/平方米)后,河南好喜地置业有限公司以1元/平方米的综合房价赢得这块地。竞价记录显示,共有22家企业参与综合房价竞争,大部分企业出价在6300~11700元/平方米,还有一家企业出价0元/平方米。

郑州相关业内人士指出,郑州出台“限地价、限房价”的规则主要是为了将郑东新区一些地方的房价降低一点,但由于没有明确综合报价的最低额度,因此出现了房企钻空子的情况。

可拿到地也别高兴太早。按照郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法的通知(郑政办文〔2016〕87号)(简称“87号文”)的有关规定,住宅用地出让成交后,国土部门将郑东新区、郑州经济开发区范围内竞得房价写入土地出让合同补充条款,土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。

如果这笔交易成立,意味着拿地企业要承担54000万元(熔断价格)的地价成本,而且还要接受市场不高于1元/平方米的购房要求,这在国内任何一个城市都是难以想象的。

“1元房价”再次让郑州土地竞拍市场躁动一时的同时,当地主管部门或许意识到其中问题的严重性,及时叫停了1月22日竞拍中的5宗地块交易。叫停通告指出,牟政出(2016)198号等五宗地的国有土地使用权时,出现了综合房价报价异常的现象,相关竞买人随后被举报明显违反市场规律、属于恶性竞争、涉嫌违法。

近日,郑州市政府又及时在其网站发布《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》,而这份《通知》被当地业界解读为是对年初土地拍卖中出现的“1元房价”的报价进行的“堵漏”,防堵前期“郑九条”中“熔断”规则中可能存在的露洞,且明确针对竞拍过程中的不正当竞争行为。

《通知》明确规定,郑东新区、郑州经济技术开发区范围内国有建设用地(住宅)使用权出让前需确定该宗地综合房价最高限价,并按照熔断地价和房屋建安费用、各类税费等确定房屋成本指导价,以保护公平竞争。地价达到“熔断”价格后,进行网上一次性竞综合房价,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人,土地竞买人报价低于房屋成本指导价视为无效报价。

另外,该《通知》还指出,为防止土地竞买过程中的恶意竞价行为以及房屋销售过程中的暗箱操作,通过“限地价、竞房价”方式取得土地的新建商品住房项目销售时,需在严格监督下公开面向社会销售,确保商品住房销售的公平、公正。

“限地价、限房价”规则,其出发点是为了平抑土地市场的高热,进而平抑房价上涨,业内人士指出,房地产市场国有土地拍卖采用“熔断”机制,这在全国或许是个尝试,但由于没有明确综合报价的最低额度,难免会让一些开发商钻了空子。

“熔断”机制的积极意义

2016年,从“7·8郑纺机地王”开始,郑州开始了土拍和楼市的疯狂,截至年末的郑州市国有建设用地最后一拍谢幕,又以该地王的隔壁地拍底价成交宣告收官。变数,往往充满戏剧性。

“经过审慎的评估,我们决定:全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与,虽然我们已经缴纳了八个亿的保证金,并获得了竞买的资格”。2016年12月4日凌晨,K2地产(已更名石榴集团,下称K2)发表公开声明:“我们全面退出郑州土地市场的公开竞买。”

公开竞参后又缘何又主动退出?K2在声明中表示,其看好郑州的发展,认同郑州的未来,希望以公开公平公正的方式参与郑州的建设。但是,迫于地方同业的压力,不得不放弃参与此次竞买。自从2016年6月15日K2参与了郑州一开发商的城改地摘牌竞价后,每次举动都引起当地业内关注,并最终在2016年7月13日郑州市管城区两块城改地时,以北京某公司之名拿下了其中的一块。据了解,今年6月份和7月份,在郑州多块城改用地网拍中,K2都有参与竞拍,结果均导致这些地块的成交价没有以底价成交。

当地专业人士向记者表示,城市的发展,势必需要拆建城中村,但政府当时又没有足够的财政资金,于是就邀请一些开发商提前进场。在竞拍土地的时候,郑州本地开发商们都会按照约定俗成的规矩不参与竞争,以此能够保证前期进场的开发商以起拍价拿到土地,政府再以总价的60%~65%返还给开发商。

“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交。”这被当地业内称为“郑州城改模式”,郑州的城改项目基本都是沿用这种模式,但自2016年6月份,K2的现身打破了郑州多年的行规。1月4日,郑州新年的第一场土地竞拍,二七区6宗合村并城用地集中出让,曾经平静的城改市场再起波澜,深圳安创投资等一众房企瓜分了4宗合村并城住宅用地,且全部以“熔断”成交。

不可否认,“郑州城改模式”为郑州的城市发展做出了贡献,尤其是在早些年政府资金紧张、外地开发商积极性不高、城改进展缓慢,亟须加速推进城改的情况下,这种模式的确发挥了关键作用。

有专家表示,此前的“郑州城改模式”的确暴露出一些不合时宜的问题,是导致一些开发商维权事件产生的根本原因。在新形势下,只有“老地老办法,新地新办法”才能保障各方利益,保证郑州房地产市场健康、持续、平稳。

在“郑州城改模式”被引发争议之余,尽管当地的“熔断”机制或存纰漏,但接二连三的底价竞地似乎也展现了该机制的“积极”效能。

与K2等开发商博弈的最终结果是本土开发商大规模的维权使躁动的城改市场重归平静。在当地政府明确出台调控政策三个多月后的2016年12月9日,“熔断”机制迎来首秀,也是郑州国土局承诺6500亩住宅用地的第一波竞拍出让,共计9宗约合623亩,终均以底价拍出。而紧接着同年同月23日的7宗415亩土地同样全部以底价成交!政策红利凸显,郑州房市终于回归平常。

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