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郑州“1元房价”背后的“熔断”机制完善之路

王治山中国经济导报记者刘宝

“1元房价”、“2元利润”,甚至负利润!开发商们意欲何为?是人为故意操纵,还是规则出现了问题?2月7日,郑州市政府发布《关于进一步做好国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买工作的通知》(以下称《通知》),以此来防堵郑州土地竞拍可能存在的漏洞。为何郑州房市一波未平一波又起?

“新政”防堵漏洞

在去年的那轮全国地王频拍、房价疯涨的火爆场面中,郑州市可谓出尽了风头。据国家有关统计数据显示,2016年8月份70个大中城市住宅销售价格中,郑州环比价格涨幅位居全国之首。

为抑制疯涨的房价,降温过热的土地市场,郑州市政府办公厅于2016年9月14日出台了九项措施(以下称“郑九条”),其中第二条提出:郑东新区、郑州经济开发区土地出让时,网挂报价超过50%溢价率,网挂报价中止,采取“限地价,竞房价”,即地价确定,参与网挂的竞买人现场竞综合房价,综合房价报价低者为竞得人。此条措施被当地业界称为土地竞拍“熔断”规则。

实际上,为了进一步细化地拍市场“熔断”机制,2016年10月27日,郑州市有关部门还在“郑九条”基础上出台了《郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》(以下称《暂行办法》),并对“违约”行为制定了严厉的处罚措施。

接下来,令人震惊的事情就发生了。在2017年1月22日的七宗住宅用地竞拍中,牟政出〔2016〕198号(网)地块触动“熔断”地价5.4亿万元(楼面地价约4643元/平方米)后,河南好喜地置业有限公司以1元/平方米的综合房价赢得这块地。竞价记录显示,共有22家企业参与综合房价竞争,大部分企业出价在6300~11700元/平方米,还有一家企业出价0元/平方米。

郑州相关业内人士指出,郑州出台“限地价、限房价”的规则主要是为了将郑东新区一些地方的房价降低一点,但由于没有明确综合报价的最低额度,因此出现了房企钻空子的情况。

可拿到地也别高兴太早。按照郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法的通知(郑政办文〔2016〕87号)(简称“87号文”)的有关规定,住宅用地出让成交后,国土部门将郑东新区、郑州经济开发区范围内竞得房价写入土地出让合同补充条款,土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。

如果这笔交易成立,意味着拿地企业要承担54000万元(熔断价格)的地价成本,而且还要接受市场不高于1元/平方米的购房要求,这在国内任何一个城市都是难以想象的。

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