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2017年还在申请贷款玩商业地产吗?

经济观察报张雅楠/文2017年1月底,华远地产联合恒泰证券在机构间私募产品报价与服务系统成功发行规模为7.36亿元的类REITs资产支持证券,这是北京市国资企业在国内发行的第一单类REITs产品。

此外,近期魔方公寓ABS、金茂凯晨和金光纸业的写字楼CMBS等商业地产的证券化实践不断。

英文缩写眼花缭乱,本质上都是资产证券化,是以特定资产组合或现金流为支持,发行可交易证券的融资方式。

统计数据佐证了这种观感,据评级机构中诚信盘点,2016年交易所市场ABS(Asset-backed Securi-ties)产品发行规模达4359.07亿元,同比增长超一倍。大额债权类发行规模占据半壁江山,收费收益权类、小额债权类和不动产类发行规模紧随其后,全年发行利率中枢在3.9%-5%之间。

展望2017年,ABS发行市场可能受利率上行压力影响,增速有一定放缓,不过,中诚信认为,不动产类、个人消费金融类以及“PPP+ABS”仍为热门的底层资产选择。

资产证券化,被认为是解决资产荒和高杠杆的一个优质工具。对投资人来说,优质不动产非标转标后,填补了中等风险和收益的投资产品空白,而对商业地产发展商持有人来说,和经营性物业抵押贷款相比,证券化可以带来额度更高、成本更低的资金,用于偿还贷款、改造维修或持作后续发展。且资产证券化由于将杠杠与资产直接对应,有助于控制整体经济的杠杆率水平。

首支ABS基金

1月下旬,江苏银行和高和资本联合发起成立了总规模200亿元的ABS基金,用于投资标准化市场发行的、以优质商业地产为底层资产的证券化产品,包括CMBS、类RE-ITs等等,这是国内首支商业地产ABS基金。

根据投资策略不同,该基金分为价值型和交易型,价值型基金投资以优质商业地产为底层资产的ABS产品的中间级和次优级份额,依靠底层资产的收益能力和价值提升,获取超额回报;交易型基金则以一二级市场联动作为交易机制,寻求二级市场的交易机会。

锁定优质资产和增加市场流动性是其主要诉求。

言及初衷,高和资本董事长合伙人苏鑫讲了一件小事。

在高和旗下的商业地产租售平台,一位来自传统住宅中介的高管落差强烈:住宅买卖时,代理人和业主都是积极促成成交的,但是到了商业地产,大业主往往没有动力。

理由并不复杂,苏鑫认为,商业地产从业者不积极是因为定价机制,资产依靠估值,估值是拍脑子算出来的,资产放在资产负债表里,不关注流动性,这就是中国商业地产20多年的历史。

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