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阳光城欲并购崛起

经济观察报
2017-02-17
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经济观察报 谢敏敏/文 曾经创造了“三年业绩翻十倍”传奇的阳光城集团,在经历了一段时间的沉寂后,正试图以并购的方式实现弯道超车。

并购已成为阳光城的主题词之一。据统计,2016年阳光城获取土地储备约1900万平方米,货值储备约3800亿元,可支撑未来3年发展。其中,80%的土地储备为并购所得,20%来源于公开招拍挂市场。

“中字头不算,真正的市场化并购中,去年并购最猛的就是恒大、碧桂园,其次融创,剩下就是我们。”阳光城集团总裁张海民说,阳光城避开拍卖市场的高地价,主动走“并购之路”,获得了大量的优质土地。

根据克而瑞的测算,阳光城2016年前11月并购的拿地成本仅1304元/平方米,与公开招拍挂市场可谓“天壤之别”。

大举并购背后,暗藏着阳光城想要在规模上弯道超车的野心。张海民表示:“现在的土储排名就是五年之后的房地产公司的排名。如果土储能够排得上名,未来的前二十就在这里。去年、今年和明年,我拼的是土储。弯道超车里,最容易冲上去的就是并购,不是招拍挂。在这几年,任何房地产公司在并购方面力度很大的,绝对会在未来占据市场垄断地位。”

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百亿并购

2016年,阳光城最重要的一次并购是针对物产中大发起的百亿级并购,也是阳光城年内的第八次并购。

2016年11月29日,阳光城以13.51亿元竞得物产中大等挂牌出售转让的15家公司股权组成的资产包,同时因承接上述标的合计91.18亿元的应收债权,总成交金额达到了104.69亿元。

资料显示,被阳光城收入囊中的物产中大地产是浙江企业,这15个分公司的项目位于杭州、武汉、成都、南昌、宁波、上虞等地。

阳光城集团表示,通过此次并购,阳光城获得了13幅处于不同开发阶段的优质地块,初步测算增加货值近400亿元;在城市布局方面,阳光城将在杭州增加4个项目,在成都也从首次布局的1个项目增到3个,还借此首次进入武汉、南昌。

此外,阳光城去年还在广州、长沙、苏州等地开展过多次并购,仅长沙中泛置业、广东逸涛万国两笔并购就为阳光城带来了42宗地块。

据广发证券的统计,仅2016年前10个月,阳光城通过股权收购方式增加的项目金额占比已经达到51%,新增项目规划建筑面积1075万平方米,投资金额合计357亿元。

张海民表示,通过并购和公开拿地,阳光城2016年新进入了8个核心城市。其中,珠三角区域的深圳、广州、东莞、佛山四个指标性城市通过并购实现布局,广东人张海民亲自带队,负责谈判拓展;其次新进驻了成都和郑州;通过对物产中大的并购新进入南昌和武汉。

广发证券表示,阳光城通过收购获得项目的理论毛利率达到了56%,而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有16.4%。

进入2017年,阳光城并没有停止并购的步伐。

1月24日,阳光城宣布,与持有SMOOTHEVER INVESTMENTS LIMITED100%股权的股东 Cheer-world Group Limited及汉国置业有限公司签署了股份买卖协议。

协议显示,阳光城拟以现金收购转让方Cheerworld持有的标的公司100%股份,并承接转让方Cheerworld的关联方汉国置业(中国)有限公司、汉国置业(深圳)有限公司对项目公司的债权,交易总对价预期约为人民币31.8亿元。

阳光城通过此次收购,拿下了汉国置业旗下位于广州的2宗住宅地块,其中天一地块土地使用权面积39312平方米,福林地块土地使用权面积56070平方米。

转型升级

在阳光城的转型道路上,并购也是张海民打出的一张王牌。

从2011年到2014年,阳光城作为一匹闽系黑马,业绩实现了10倍的增长。但到了2015年,公司遇到了增长瓶颈,彼时刚刚接任总裁职位的张海民,很快在内部开展了一场大转型。

转型首先针对战略布局。张海民将原来的“2+X”战略调整为“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局战略,开始了新一轮的扩张。

并购加速了公司战略布局转型完成的步伐。“在并购市场的表现我还是比较满意的,去年通过并购把我原来的土储和结构全部改变了,目前四大板块基本上占据了阳光城整体土储的90%,将为今年的经营业绩贡献80%。”张海民表示,阳光城的战略是进驻20个目标城市,目前已经完成了16个,2017年的计划是把剩下的4个名额填满,“接下来就是深耕进入的每一个城市,因为我相信只有深耕才有效率。”

值得一提的是,阳光城的并购标的十分多元化,开始将目标转向旧改和一级开发项目,并涉足城市更新。

据介绍,2016年底,阳光城在上海成立了一家长三角一级开发公司,旗下包括获取的上海三个旧改项目和南京的一个一级开发项目;公司第二家一级开发公司在深圳,主要做城市更新。张海民透露,阳光城已经在上海的黄浦、虹口和深圳的龙岗、东莞等地储备了若干旧改项目,还收购了北京东三环区域的两幢商办物业。“旧改和城市更新需要较长的开发周期,这块会支撑阳光城后期在城市中心的大规模的发展。”张海民解释说。

克而瑞研究中心分析师房玲认为,兼并收购盛行,而独具慧眼捡到“便宜货”是事关成败的重要一环:“收购是企业低成本快速扩张规模的捷径,但相对而言,收并购市场更加‘鱼龙混杂’,如何结合自身现有布局承接相应项目扩大区域竞争优势也是阳光城能否更上一层楼的决定性因素。”

张海民打出的另外一张王牌,是资金渠道的创新。通过此举,也意在为并购蓄力。自2015年开始,阳光城就在筹措金融创新,“最高峰的时候设计了5个资金池,可动用的最高金额达到500亿元”。

2016年,阳光城与陆家嘴国际信托有限公司、上海陆家嘴投资发展有限公司合作设立了资管公司,联合中信证券成功公开发行公司债券并成功发行三期非公开公司债,合计融资73亿元。

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