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“拆墙、拆煤气、拆上下水” 上海闵行封死商办擦边球

一条君导读??

此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契,或许将引发一系列社会效应。

文/李一帆

在叫停上海基本所有的商住房后,政府对于商住物业的整顿进入正式实施阶段。

闵行区一在建的商办项目负责人和一条君确认,已经收到区政府正式的整改意见,正在进行自行整改。他们需要在3月底之前,拆除隔墙、上下水管道和煤气管线;同时,层高4.5米的单元将不再允许建设插层,从而杜绝“LOFT”的出现。

“经过整改后,项目将完全失去居住功能”。

一位资深商业地产从业者告诉一条君,闵行此次整改最关键的就是拆除上下水。按照规定,商办物业的上下水只能用于公共卫生,也就是说小户型的LOFT是不该有独用上下水的。但是多年以来,商住项目的开发商都在打擦边球,这次政府的整改把这条路彻底堵死了。

一条君获取的一份《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》显示,闵行区政府将对15个商办项目进行限期整改。这些物业分为三类:“已销售已验收未入住”、“已销售未竣工验收”和“在建未预售未验收”。

也就是说,只要项目方还未组织业主集体入住,他们的物业将进入整改范围,已经集体入住的项目将不在整改的范围内。

《工作方案》显示,如果在建项目还未销售,那么涉及方案也将面临调整。首先,是将小单元合并成大单元,如果无法合并,那么需要将若干小单元合并销售,此外,卫生间也不能单独在房间内设置,需要设置在公共部位。

所有的整改工作将在4月底前完成,整改完成后,闵行区规土局将进行验收,之后才能入住或者销售。

界面记者了解到,此次整改,闵行区和嘉定区是试点,上海其他城区还没有具体的整改细则出台,开发商也都在观望。

2017年1月7日,上海共有128个商住项目被暂停销售(不含金山区)。

商办物业变成具有居住功能的物业销售在上海持续多年,已经是住宅市场的有力补充。将大型办公物业改造成小户型,使得首付门槛大大降低,广受限购人群和投资者的追捧。

这个擦边球,甚至是一些开发商之所以购买商办地块的初衷。2016年全年,上海土地市场卖出的87总土地中,商办地位49总,1441亿卖地收入中,商办地贡献了372亿。

此次整改打破了政府、开发商和购房者多年来形成的默契,或许将引发一系列社会效应。

上述资深商业地产从业者告诉一条君,现在最倒霉的是最近一年内刚买了商办地块,规划还没通过验收开发商。而对于项目已经销售完,但是还没交付的那些,特别是对买家有承诺的开发商,或许将面临一系列诉讼。如果买家不仅要求退房,更要求赔偿,对于这些开发商将是灭顶之灾。“开发商就要破产了!”

记者在闵行区的整改方案中看到,“开发商要自行妥善处理好购房业主的相关诉求和社会稳定工作”,“区政府将在法律法规和信访维稳方面给予保障和支撑”。

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