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买房花明天的钱 明天可能无钱可花

毫无疑问,如果没有信贷这样一种融资工具,那么市场上90%的交易都将停滞;但如果过度依靠信贷,撬动的投资固然会很大,然而,出来混迟早要还,那么未来信贷风险则会颠覆财富的根基。

收紧信贷防风险

央行1月的金融统计数据报告显示,1月新增人民币贷款2.03万亿元,创一年新高,几乎是12月的两倍。其中,新增居民中长期贷款6293亿,以住房按揭为主要构成;这个数据也创历史最高,环比大增49%。

这个数据是在热点城市出台限贷政策之后产生的,难道政策成了一纸空文?事实上,从政策到落地会有一个滞后期,房地产按揭贷款的发放速度要远慢于去年中下旬,使得一部分去年后半年购房的贷款发放有滞后的效应,这个效应或在一季度都会持续。

但是问题的关键不在于此,要知道,30个热点城市销售额同步下降20%左右,一线城市甚至销售遇冷,这就意味着,按揭贷款是由三四线城市超过预期的销售额带来的,甚至可以用“火爆”来形容三四线城市的房地产销售情况了。

北京二手房价冰火两重天,难道三四线楼市会好?

那么三四线楼市火爆带来的信贷,是否是优良信贷;投资者过度投资三四线楼市,前景如何?不妨看看一线城市的特例。

去年大火的北京楼市,今年其风向悄然转变。从业主坐地起价涨10万、20万,甚至卖方甘心违约——房价上涨部分远大于违约金,到现在二手房市场悄然转化风向,甚至会出现一些极端个案,比如有卖家主动降价近170万只求尽快交易;当然,也有咬死口不讲价的,5万都不降——不过后果就是房子挂了一年无人问津。

仅仅距去年“恐慌性抢房”也就半年多时间,北京楼市竟然会如此变化,限购的启动或是一个主要原因;那么反过来看三四线城市,目前还没有限购限贷政策,那么购买力不如北京的地方,如果未来信贷收紧,那么二手房市场还会更好吗?盲目投资、过度投资的未来,实在堪忧。

信贷危机不可不察,投资者需谨慎

信贷危机是个大问题,不仅仅关系到国家大局,也关系到每个投资者的切身利益。比如美国,在2007年前后信贷水平持续偏高,随后就是金融风暴;欧洲“四猪国”中,西班牙失业率已经是40%,希腊债务危机直接导火索就是国家层面上大肆透支未来;目前国内的杠杆率,从2008年的17.9%加到了2015年的41.8%,加杠杆的的速度在加快;但近两年的“速度”却是伴随着经济的“L”型走势。目前资金流出趋势明显,人民币停止持续的升值,同时加息预期加剧,这一切都是宏观上已经看到了信贷的风险而开始收紧,那么作为投资者是否要提前规划、提前避险呢?那是必须的!否则简单说,就一项贷款利率优惠取消,足矣让投资者一套物业月供起码多千元,如果是投资十套物业呢?十套物业的盈利是否能抵扣多出来的月供呢?如果不能,那么投资者将从规模上的富翁变成“负翁”;此时投资者就不要再憧憬未来的升值与收益,没有当下渡过危机的能力,哪有资本去谈论未来的幸福?

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质, 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号:victorliulei。

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